思源豪宅产品策划思路171105127.pptxVIP

豪宅前期策划思路1. 定位推演地图2. 限制性条件3. 市场分析4. 价值最大化5. 产品策略6. 营销策略第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。定位分步推演地图限制性条件市场竞争力市场供给特征（市场调查）市场需求特征（需求访谈）豪宅的六大要素本体分析 SWOT分析价值最大化客户价值最大化投资收益最大化寻找差异性（市场定位）打造唯一性（产品策略）豪宅前期策划思路1. 定位推演地图2. 限制性条件3. 市场分析4. 价值最大化5. 产品策略6. 营销策略第2、3、5、6部分，我们主要参考远洋大望京项目前期定位思路，第4部分参考西安万科大明宫项目前期方案来进行举例说明。限制性条件1 开发难点远洋大望京项目开发难点问题一：天生“富贵”北京乃至全国的单价地王，楼面毛地价达27500元/㎡；问题二：生不逢地地块所处的望京还远未形成豪宅氛围；问题三：天生并非丽质用地狭长，兼有多块商业金融用地。限制性条件2 本体研究从地块指标来看，混合地块有20%的公建指标，公建总体量较大,地块摘牌价40.8亿，楼面地价达到了每平米2.75万地铁影响区域新望京干道613615620北小河南滨河路地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积绿地率限高备注613住宅混合公建用地8096.37 2.80 22669.83 30%80米（局部150）兼容20%公建615住宅混合公建用地40300.85 2.80 112842.37 30%100米（局部150）兼容20%公建620其他类多功能用地10575.63 1.20 12690.75 30%　合计　58972.84 　148202.95 30%摘牌价40.8亿　大望京二号路望京中环路限制性条件2 本体研究位于规划中的大望京国际商务区西北侧，北五环与京密路交汇处，交通便捷，配套日趋成熟望京区域本案北京新CBD本案四环路、五环路、机场高速、京承高速、京顺路对外8个主路出口通达北京各级商务区限制性条件2 本体研究大望京区域作为京城门户,是以商务功能为主导的城市副中心、京东CBD，对推进北京成为国际经济中心城市起到举足轻重的作用本案与中关村形成科技文化产业带的东西联动效应.与CBD形成国际商务带的南北联动效应.使三大市级商务区,六大功能组团实现“高端 高效 高辐射”效应.限制性条件2 本体研究大望京科技产业园区的发展与高端商务中心的聚集，为本案提供了潜在高端客群置业需求大望京商务区与798艺术区、望京核心区、温榆河功能区和机场高速路沿线产业带统筹考虑的国际商务区。作为以商业、商务功能为主导的城市综合区，不仅要起到产业引擎的作用，同时还将提升望京整体居住品质。科技产业园区本案大望京商务区望京科技产业园区集居住、文化、教育、科研、高科技产业为一体的新兴综合高科技园区，重点发展电子通讯、生物医药、新材料和环保等高新技术产业。发展定位：——跨国公司地区总部及研发中心聚集地——非公经济总部发展基地——国家级留学人员创业基地综合商业居住生活区限制性条件2 本体研究大望京地块是北京的门户，本案项目地块位于大望京地块的西北方向，整体规划方向是以居住物业为主、商业配套设置辅助的宜居型社区。 大型城市综合体总建筑规模129.22万平方米，其中公建建筑规模约103万平方米，居住建筑规模约26万平方米，用地综合容积率1.33，用地性质为居住及配套、商业金融、文化娱乐、市政设施及外事用地。门户地标作为京城门户，将建设高层地标建筑。规划建筑高度在100米到150米左右，标志性建筑控制在220米到250米。大望京国际商务区北小河本案望京中环路绿地地块SOHO保利地块京顺路限制性条件2 本体研究用地状况比较复杂，用地内部局部有落差，有大面积原生林，地下有地铁穿过，60米内不能有建筑。地块北依北小河，南与宝星园相对，东侧隔规划望京新干道与绿地项目相望，西侧临慧谷根园。地上有大面积原生林，用地东南侧地下有地铁，从用地穿过。限制性条件2 本体研究从豪宅项目开发的角度看，本案区位优势明显，景观绿地资源突出，重点需要突破的问题是地块规划的限制条件，最大的威胁在于高价格产品的市场销售抗性。Strength（优势）Weakness（劣势） 新兴国际商务区内的居住社区，区域先天发展条件优越；内部小环境较为理想，滨河水景、原生植被较为丰富，北侧为滨河绿地公园； 区域整体交通便利成熟度高，配套日趋完善； 产品居住舒适度高；道路分割地块,地铁贯穿影响,公建面积大；周边商务、商业建筑云集可能对居住社区带来一定干扰.地块东北角设置地铁出入口，人流嘈杂对社区整体环境带来负面影响。SWOTOpportunity（机会）Threaten（威胁）新开发地块较为集中，未来存在的市场竞争较为激烈；市场受政策影响较大