吉林省BY房地产企业风险分析与防范体系优化设计.docVIP

吉林省BY房地产企业风险分析与防范体系优化设计 三、行业和企业发展状况分析 (一)房地产行业发展状况剖析 1.行业总体发展情况 近几年来，我国房地产业发展较快，房地产业各个指标绝大多数呈上升状态，具 体发展现状介绍如下： (1)宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧。 2011年，我国房地产行业发展面临着宏观经济增速回落，产业政策环境从紧的趋 势：从宏观经济形势来看，2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，全球经济复 苏步伐明显放缓。在此背景下，2011年我国经济虽然仍保持在平稳较快的增长区间内， 但增速同比回落1.2个百分点；从产业政策环境来看，为进一步巩固和扩大调控成果， 确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，2011年以来，中央政府始终对房地产市 场调控保持从严态势，并从金融、税收、住房保障等方面出台了一系列政策措施以确 保房地产市场平稳、健康、可持续发展。 (2)大部分运行指标呈回落态势，调控效果日益凸显。 在一系列宏观调控政策影响下，2011年全国房地产市场主要运行指标中，大部分 呈回落态势：一是全国房地产开发投资增速同比回落，且与固定资产投资增速的差距 不断缩小，在固定资产投资中的作用逐渐弱化；二是房地产开发企业各项资金来源增 速与上年同期相比均呈回落态势，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长，开发企业资金压 力正在加大；三是从全国商品房累计施工面积和新开工面积增速来看，2010年这两个 指标均呈现较快的增长水平，尤其是累计新开工面积同比保持了40%以上的增长速度。 2011年以来，受保障房全面开工的拉动，这一态势得以延续，但新开工面积增速受2010 年基数较高因素影响表现为同比大幅回落。四是消费者观望气氛浓厚，全国商品房销 量同比增速持续回落。 (3)房地产开发的分布区域趋于改变，但与各区域总人口占比相比仍不尽合理。 从区域分布上来看，由于东部地区经济发达，该地区土地资源偏紧、土地资源价 格较高，并且房地产市场竞争异常激烈，一部分房地产开发商调整发展战略，将中西 部地区列为重点开发对象，房地产开发的分布区域自2002年开始出现变化，房地产开 发投资在东部地区所占比例逐年下降，而中西部地区所占比例开始上升。2011年，东 部地区房地产开发投资增速低于全国平均水平0.7个百分点，占全国房地产开发投资 的比重由2002年71.98%下降到57.7%；中部地区投资增速低于全国平均水平0.4个百 分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的14.36%提升到21.4%；西部地区投资 增速高于全国平均水平4.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的13.66%上升为20.9%。 (4)盈利能力仍然较强，但资产负债率创近4年以来新高。 在一系列宏观调控政策影响下，2010年房地产经济主营业务收入和利润总额增速 与上年相比纷纷下滑，且利润总额增速下滑幅度较大，但在房价总体水平依然较高的 情况下，实现利润总额增速仍高于主营业务收入增速1.87个百分点，说明房地产业仍 具有较强的盈利能力。2011年，面对严峻的房地产调控，大型房地产企业以积极的态 度加以应对，并谋划发展策略和开辟发展路径，最终，获得了业绩的稳定增长，中型 房企企业规模成长迅速，也取得了长足的进步，形成超大型房企领军、大中型房企群 雄逐鹿的局面。 2.房地产行业所处生命周期分析 房地产行业生命周期是指在经济发展过程中，房地产产业扩张与收缩的交替过程， 表现为复苏、繁荣、衰退和萧条循环出现的周期性波动现象。房地产周期波动具有规 律性，它总是复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段循环往复、周而复始。但是，每个阶 段都有各自的波动特征，在持续时间、波动幅度、波动频率、扩张期和收缩期的持续 时间比例上均有所不同。 因为房地产行业的市场状况可以通过每年的实际的房地产年投资额得以比较真实 的反映，下面以房地产年投资额的增长率作为衡量指标进行我国房地产周期分析。下 表和下图分别显示了1986年至2011年我国房地产年投资完成额及其增长率变动趋势: 从趋势图来看，我国房地产市场大致可以分为三个周期： 第一个周期阶段，1987年—1990年。从房地产增长率的变动趋势图可知，房地产 行业在这一周期内经历了一个小周期，即大周期内一个由兴到衰的过程。在这一周期， 房地产业从零开始，并在1998年达到该阶段房地产业投资的顶峰。随后，为了抑制房 地产业发展过热的状态，国家政府采取了一系列措施进行宏观调控，国内房地产市场 进入了一个新的阶段——治理整顿阶段。治理整顿阶段投资出现收缩，房地产开发投 资增长率开始跌落，于1990年跌至这一周期谷底。 18 第二个周期阶段，1991年—1997年。从图可知，1991年到1992年是我国房地产 市场的爆发期，房地产业投资增长率达到最顶峰，1992年成为我国