2008年7月湖南郴州房地产研究报告-34页房地产营销策划方案大全.pptVIP

五、火车站及老城区一带简析： 北湖家园多层物业 安康·丰景家园多层+小高层（二期） 丽都花园，小高层纯住小区 华凌山庄多层物业 江山地产五交化项目 长溪美域，原市农药厂地块 丽景郴江多层物业 依托老城改造、企业改制置换土地，配套成熟但周边环境差，主要针对老城区居民二次置业，住房升级换代，价格不高，土地稀缺、开发量也不大，且多以自身公司人员售楼。 1、以期房和预售楼花为主，多有在开发用地前后至开发建设前期组织内部认购和预收诚意金，前期监管和手续监管不严，胆大重关系而法制意识不强； 2、打造专业营销体系意识和力度不强，很多开发商受05、06、07年旺销影响，对楼盘销售专业队伍的打造和引进重视不够，还抱着皇帝的女儿不愁嫁的心理； 3、绝大部分开始引进广告攻势和部分营销推广手法，甚至违规发布虚假广告、违规预售、捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、囤积土地等五花八门、层出不穷，但营销手段善不成体系，形似而神不似； 4、重手段不重品质，普遍偏重逐利而少有精雕细琢，多打地段牌、多营造噱头、多偏重营销手段，而少真正加强项目品质，以项目质量和精品取胜的； 5、行业透明度不高，缺少行业信息整合公示，消费者信息渠道闭塞，开发商与消费者互度信息也不高。 6、开始引进和重视地产代理公司，但运作中开发商和代理商自成体系，代理商话语权缺失，相互之间配合和默契程度不够，代理商对行业的促进作用暂时没有得到充分的发挥和体现； 二十六、城市房地产营销特征分析: 二十七、郴州市房地产研究总结: 一、中长期形势看好： 1）城市扩容、城镇化加速： 目前2007年末市中心城区人口41.52万人,城区面积扩大到46公里,全市城镇化率为40.02%，远远达不到工业化国家或地区的的60%以上。而随着城市规划南移东进，新城区、新车站、爱莲湖和王仙岭片区的建，市场拓展举措的大力实施的推进，郴州的城区面积将不断拓宽，县乡人员进城将不断增加，中心城区对县乡辐射和资源聚集力、人员吸引力将不断提升； 2）沿海产业转移、区拉提升城市魅力： 中央宏观大城市群的建设，沿海城市劳力密集型、附加值低的产业向内陆转移已是大势所趋，而不管是西部开发、产业西移还是中部崛起，郴州都处在产业产业的必经之地，区位桥头堡优势明显，承拉产业转移，而不管是发展劳动密集型产业或建设新型工业化都将为郴州带大量的资金和人口； 3）80年后成长起来的购房刚性需求明显； 二、近期形势不容乐观： 1）价格高位运行,区域市场消费信心下降， 08年房价在07年的基础上翻了一 倍,同比04年接受翻了三倍,价格高和国家宏观调控,一线城市下降直接导致了市 民观望情绪渐浓，08年上半年销售面积同比07年上半年，下降31.08%;同时, 消 费者市场预期的心理看跌,投资和投机购买者不敢入市,刚性购买需求推迟入市; 2)一二线城市降价、促销，楼市拐点等给了消费者短期观望信心，07年领涨 城市深圳房价下跌30%,北京买房送车变相折扣等,又坚定了不少消费者的观望态 度; 3）受05、06、07三年房市价好因素影响，三年来房市投资额猛增，08年报建、 新建项目和在售项目、上市供应理增长迅猛，超过市场刚性需求，且消费者短期 观望情绪浓，短期市场压力较大； 4）土地价格飚升、建筑材料上涨、银根紧缩与货币从紧，开发商资金压力 陡增,又不能向以前那样卖楼花,资金压力和市场环境、甚至地方政商关系都迫使 开发商不敢轻易降价，近期开发商群体\行业主管与消费者\银根博弈比拼耐心； 二十七、郴州市房地产研究总结: 郴州房地产市场研究 正合地产出品 2008.7.14 一、国家或城市发展宏观政策： 1、国家宏观政策因素： 1）2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数 ； 2）货币政策继续坚持稳中适度从紧，货币政策2008年继续紧缩，开发商资金压力成本和消费者购房资金压力都在上升； 3）增加限价房供应，90/70”政策继续贯彻，中小户型普通商品房继续获支持，在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。90平方米以下的住房供应量持续增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量； 4）土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应，缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给； 5）房价涨幅总体趋缓：国家统计局公报，今年1季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，一线城市价格指数近乎全线飘红下挫；2季度同比上涨7.5%; 6月份70个城市房屋销售