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浅析房地产开发阶段设计管理 　　【摘要】在房地产业迅猛发展的今天，随着客户对建筑产品的综合要求越来越高，房地产业的竞争也日趋白热化。由于设计直接决定了建筑产品是否符合客户的要求，同时决定了房产开发绝大部分的成本支出，所以设计管理对房地产项目的开发具有十分重要的意义。房地产企业的设计管理不是简单的协调工程项目各设计单位和管理其设计成果，还包括资源管理、任务管理、进度管理、技术管理、成本管理等几大方面。这几大方面相辅相成、缺一不可，对房地产项目的成败起着重要的作用。 　　【关键词】房地产开发；设计管理；几大方面；重要作用 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　0 引言 　　房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率。一般来说，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划设计以及工程施工时限要求较高。本文对房地产开发项目的设计管理展开了具体探讨与论述。 　　1 设计管理对房地产项目开发的意义分析 　　房地产开发的设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项关键要素不断进行综合平衡，从而达到最佳匹配的过程。这些要素通常是相互矛盾的，不仅包括设计团队中各专业人员间的矛盾，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的矛盾。设计管理的本质是在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种矛盾，并达到均衡统一的过程。 　　与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的概念规划设计、建筑设计、市政管线设计、专项设计与景观设计等；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较???地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位的重视。 　　2 设计管理的主要内容分析 　　2.1 资源管理 　　设计管理中的最大资源，就是所聘用的设计单位。房地产设计的类别比较多，按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、弱电设计等；按过程可大致分为方案设计、初步设计（或总体设计）和施工图设计。一个工程的完成，所涉及到的设计单位往往不会少于10家。 　　资源管理中，首先涉及到的就是如何选择和委托合适的设计单位，选对了设计单位，则设计管理就成功了一半。从设计行业的发展趋势看，国外的房地产设计行业，正走向专业化的发展道路。设计的分工越来越细，设计的领域也越来越广。除少数具备规划设计、建筑设计和景观设计等，有综合设计能力的知名大型设计公司外，其它设计公司都将自己定位在某个领域，进行专业化发展以打造核心竞争力。例如，有许多知名国外的设计公司，仅只专做别墅小区规划设计，或中产阶级住宅的户型设计，或写字楼的室内设计等。国内设计行业，也在往这个方向发展。这种趋势将造成房地产开发企业，需要整合设计单位会越来越多，而且对整合和管理能力提出更高的要求。 　　一般情况下，选择设计单位要兼顾以下几个原则：①擅长原则：根据公司的市场定位和产品定位，有针对性地收集设计单位的信息,建立设计单位资源信息库。例如市场定位和产品定位是中档住宅，及为中低收入阶层提供普通住宅，设计管理部门从专业媒体、同行业等各种渠道，收集中、低端住宅设计做得较好的设计单位的相关资料，并由设计管理的总负责人，带领设计、营销和工程等相关人员，考察相关设计单位及其产品，从中筛选；②成本原则：即设计费用的成本控制。一般房地产企业会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定25元/m2，那设计委托，就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位；③磨合原则：对合作过的设计单位，建立设计资源信息库。信息库主要体现单位设计力量、资源配备状况、设计团队及主设计师的资历和业绩。具体到设计师评估，更要体现其技术水平、沟通力、配合度、施工图质量、成本控制等方面的评估。从中尽量选择配合过的设计单位及设计人，这样工作的沟通成本会降低；④技术优先原则：在委托施工图设计单位时，经常会遇到这样的情况，技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位，技术上又不行。如何权衡是一个问题。配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进，不是一朝