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基于AHM房地产项目全寿命周期风险模糊综合评价 　　摘要：由于房地产项目在全寿命周期过程中受社会、经济和环境因素影响较大，投资存在高风险。文章从房地产项目全寿命不同阶段构建了风险评价指标体系，运用AHM法计算出各评价指标权重，在此基础上采用模糊综合评价法对风险进行评价。 　　关键词：房地产项目；风险；AHM；模糊综合评价 　　Abstract: because of the real estate project in the whole life cycle process are greatly influenced by social, economic, and environmental factors, there is high risk of investment. Articles from the whole life at different stages of real estate project risk evaluation index system is constructed, using the AHM method to calculate the weights of each evaluation index, based on the fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate risk. 　　Key words: real estate projects; Risk; AHM; Fuzzy comprehensive evaluation 　　中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　1引言 　　 随着我国城市化进程的不断加快，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，逐渐成为国民经济的支柱产业之一。由于房地产本身是一个特殊的行业，它具有投资大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差等特点，同时在整个房地产项目全寿命周期过程中，涉及到的社会、经济和环境因素多，这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投资行业。因此，对房地产项目全寿命周期风险进行科学合理的评价具有重要的现实意义。 　　2评价方法 　　针对房地产项目全寿命周期风险影响因素的复杂性、多样性，本文将模糊理论应用到该领域，进行模糊综合评价。模糊综合评价，就是运用模糊数学的基本理论，通过综合考虑影响某事物的各个因素，来对实际问题的优劣作出科学的、综合的评价的方法。在进行模糊综合评价之前，需要确定评价指标的权重，本文采用属性层次模型（ Attribute Hierarchical Model, AHM）确定评价指标权重。属性层次模型和模糊综合评价法的结合，是将属性层次模型的简易性、定量性和客观性的优点与模糊综合评价方法的包容性有机结合，是一种适用性更强的决策方法。 　　属性层次模型结合模糊综合评价法的主要步骤是：把评价指标体系构造成递阶层次结构后，运用属性层??模型确定各指标的权重，然后分层次进行模糊综合评判，确定各指标的相对隶属度，最后用隶属度合成的方法计算最终评价值。 　　2.1指标权重确定 　　运用AHM确定指标权重的具体步骤如下： 　　（1）建立递阶层次结构体系 　　根据对总目标的影响因素，建立影响总目标的递阶层次结构体系。 　　（2）构造属性判断矩阵，计算权重 　　设C为一个准则，u1,u2, ...,un为准则C下的n个元素，亦设为n个球队，每两个球队进行1场比赛，每场比赛为1分，准则C为得分。对于准则C，比较两个不同元素ui和uj( i≠j ), ui和uj对准则C的相对重要性分别记为uij和uji，ui与自身比较记为uii。按属性测度的要求，uij满足： 　　 　　满足上述式子uij称为相对属性测度，其组成的n阶矩阵（uij）称为属性判断矩阵。若uij＞uji，则称ui比uj强，记作ui uj。 　　属性判断矩阵（uij）可由层次分析法比较判断矩阵（aij）转换得到，转换公式规定如下，a的值可按1-9比例标度赋值。 　　 　　其中k为大于2的正整数, β≥1， β值通常取1或者2，本文取β=2。令 　　 　　 　　则wi 表示ui 的得分率，得到W= (w1, w2, ……, wn)，据此便可以计算出各因素的排名，即重要性排序。 　　2.2模糊综合评价 　　（1）建立模糊变量集U和评判集V 　　建立模糊变量集U，记U=（U1，U2，……U14），U为影响房地产项目全寿命周期风险所有因素的集合；建立风险评判集V，记为V=（V1，V2，V3，V4，V5）=（高风险，较高风险，一般风险，较低风险，低风险），V为某一指标风险的高低程度，亦即评价等级。 　　（2）模糊综合评价 　　首先确定各指标的