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中国养老地产发展环境 　　【摘要】我国已步入老龄化社会，如何养老已是社会各界关注的共识。养老地产的发展是多样化养老的一种体现，是政府调动社会力量兴办养老产业的主要方式。养老地产的发展需要多种因素同时推动，目前，我国的整体大环境存在利于养老地产发展的因素，但同时也存在着养老地产发展的不利的因子。 　　【关键词】养老地产 人口老龄化 养老服务 　　一、养老地产的内涵 　　养老地产，又称企业盈利型老年住宅，作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展出来的新兴地产业态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性。它以养老住宅为基础，附加文体中心、护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等概念于一体，依靠住宅销售、出租和相关物业经营权和收益权的金融化运作，以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应，来实现自身盈利和长远发展。目前，养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，正在引导和推动着养老产业的发展。 　　二、养老地产的发展 　　（一）老龄化社会需要更多样化的养老机构 　　老年人相对于中青年人更倾向于消费而非储蓄，人口老龄化将激发七个与老年人相关的市场需求，他们分别为：老年人家庭服务、老年人卫生保健、老年人娱乐、老年人咨询服务、老年人教育文化、老年人金融服务及老年人抗衰老产品和服务 　　政府在提供养老服务方面只能提供老年人的基本护理要求，而对老年人如此广泛和多样的需求要更多的由商业化的养老机构提供。 　　（二）养老地产的发展的前提条件 　　商业化的养老机构也可以称为企业盈利性养老机构，也就是养老地产。养老地产发展有几个前提条件，首先，社会已步入老龄化；其次，在养老服务上，政府没有足够的财力和能力提供全面的养老服务，而政府只提供基本的养老服务，对养老服务行业制定标准，规范行业服务及促进行业发展；家庭养老难以实现，家庭成员无足够时间和精力来照顾好老人；社会的经济发展到了一定阶段，养??金收入和老年人自有的财产收入能够支撑老年人的高质量的养老需求；金融服务发达，能够为老年人提供稳健的金融理财规划，实现其财产的保值和增值；国家和地区有清晰的养老服务规划，鼓励和支持发展多层次的、多样化的养老服务，提供便利性的土地、财政和税收政策为社会资本进入养老产业提供条件。 　　三、中国养老地产发展的环境 　　（一）中国人口老龄化现状 　　我国老龄化情况国际上通常把60 岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65 岁以上人口占总人口的比重达到7% 作为国家或地区进入老龄化社会的标准。根据2010 年第6 次全国人口普查数据，我国60 岁及以上人口为177648705 人（ 13. 26%） ，其中65 岁及以上人口为118831709 人（ 8. 87%） 。标志着我国已进入老龄化社会，同时我国也是世界上老年人口最多的国家。 　　（二）养老观念逐渐改变 　　随着我国社会经济的发展和人们收入水平的提高，老年人的可支配收入逐渐增多。经济条件的改善使老年人对居住环境的要求越来越高，许多老年人“养儿防老”的传统观念开始淡化，选择与子女分开居住。调查数据显示，不论是城市老年人还是农村老年人，现阶段独居意识都比较强烈，为我国养老地产的发展创造了良好条件。 　　（三）家庭养老亟待创新 　　自20 世纪后期开始施行“计划生育”国策以来，我国人口增长速度大幅下降，使我国人口总量得到了有效的控制，也使我国家庭逐渐形成4∶2∶1 的发展模式。社会竞争压力使得众多年轻人不得不远离家庭，使得我国传统养老模式被打破，越来越多的老年人只能留守“空巢家庭”。2006年调查显示，我国城市老年人在居住安排时，只与配偶同住和独居的比例逐渐增加，而传统的三代同住以及与子女同住的比例逐渐下降，农村老年人口也出现三代同住比例下降、独居比例逐渐增加的趋势。 　　（四）技术条件有力支撑 　　科学技术的进步为人们的日常沟通带来便捷的工具。子女由于工作和学习等原因与父母异地分居，引发老年人思念子女、心理诉求无法满足等状况。迅速发展的高效率交通工具和信息化多媒体工具将有效解决老年人对子女的思念问题。养老地产通过配备完善的信息化工具，可以为老人提供与子女语音、视频沟通等服务，有效排解老年人的心理情绪。 　　（五）政府养老规划 　　国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出，老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加；“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，预示着政府开始从组织家庭赡养到组织社会养老的重大转型。中国养老模式从居家养老向社会化养老的转型，必然促进养老产业，特别是养老地产的形成和发