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中国城市土地价格与商品房价格关系检验 　　摘要：土地价格与商品房价格到底是什么关系，是地价推高房价，还是房价推高地价，学术界一直存有争议。从逻辑上看，两者的相互影响是存在的，但具体是什么影响，则应进行实证分析。1998年以来，地价和房价均呈现出长期上升的趋势，以地价和房价来衡量的地价占房价的比重也呈现出长期上升的趋势。通过构建城市土地价格与商品房价格的四象限模型所进行的分析也发现，土地价格的变化会引起商品房价格的变化，土地价格的上升会推动房价的上涨。运用2002年1月至2012年12月中国商品房月度销售价格和单位面积土地购置费月度投资额的对数数据所进行的实证检验发现，商品房价格与土地价格呈正向协整关系，土地价格的均衡反向修复机制不成立，且从长期来看，商品房价格不是土地价格的Granger原因，土地价格是商品房价格的Granger原因，由此来看，要_降低商品房价格就必须降低土地价格。 　　关键词：土地价格；商品房价格；四象限模型；实证检验 　　中图分类号：F293.27 文献标识码：A 文章编号：1005-2674（2013）06-019-07 　　一、城市土地价格、商品房价格及比重的变化 　　对于城市土地出让价格，各种统计年鉴或者数据库并没有现成的数据。替代办法就是用房地产开发企业单位面积土地购置费用表示城市土地出让价格。用公式表示：城市单位土地出让价格=房地产开发企业本年土地购置费用÷房地产开发企业本年土地购置面积。城市土地价格占商品房价格比重的测算可以有两种方法，一是采用当年地价和当年房价测算（计算公式为：城市土地价格占商品房价格的比重=当年土地出让价格÷当年商品房价格），二是采用当年房价与两年前地价测算（计算公式为：t年城市土地价格占商品房价格的比重=（t-2）年土地出让价格÷t年商品房价格）。两种方法各有其优缺点，前者的缺点是所售商品房的地价并非是当年的购置价格，因此并不能真实反映所售商品房中土地购置价格的比重，优点是包括了房地产商对地价变化的反应，即若当年地价上涨，房地产商往往会按当年地价售房，若当年地价下降，房地产商往往也会要适当降低房价，从宏观的角度来看??能更准确地反映地价变化对房价的影响。后者的优点是可以更真实地反应所售商品房中土地购置费用的比重，缺点是会忽视房地产商对土地价格变化的反应，从宏观的角度来看，不能准确反映地价变化对房价的影响。还有一个计算方法就是测算地价占商品住房售价的比重，按此计算就必须考虑容积率，但国家并未对商品房的容积率规定统一的标准，一般是由地方政府确定，商品房建设多以小高层和高层为主，综合考虑，容积率取2比较合适。考虑到容积率，计算地价占房价比重的公式即为：（1）t年城市土地价格占商品房价格的比重=t年城市土地价格÷t年商品房价格÷2；（2）t年城市土地价格占商品房价格的比重=（t-2）年城市土地价格÷t年商品房价格÷2。两种计算方法各有其优缺点。前者的优点是比较灵敏地反映出地价的变化对房地产商价格行为的影响，缺点是所售商品房的地价并不是购置地价；后者的优点是反映了购置地价的比重，缺点是掩盖了地价变化对房价行为的影响。 　　表1列示了城市土地出让价格（以下简称为地价）及其占商品房价格比重的情况。从表1来看，1999-2011年，地价呈上涨趋势，2011年全国城市平均地价达到2600元/平方米。从同比绝对增长量来看2010年增长量最大，增长超过600元/平方米。2009年和2008年，增长均超过300元平方米，2006年增长量也较大，接近300元/平方米，1999—2002年增长量较小，2003年开始增量变大，这与中国自2002年实施经营性土地使用权出让招拍挂制度相关。从同比增幅来看，2006和2010年同比增幅超过30%，2003年、2008年和2009年同比增幅超过20%，1999年、2004年、2005年和2007年增幅在15%左右，其余年份增幅在5%以下。从城市地价占商品房价格比重来看，若从第8栏的数据来看，则呈现出不稳定，最低为13.6%，最高为25.8%，若从第9栏的数据看，最低为9.5%，最高为13.9%，若从第10栏的数据看，则呈现出比重持续上升的趋势，1998年为9.5%，2011年达到24.3%，若从第11栏的数据看，也呈现出比重持续上升的趋势，1998年为8.8%，2011年达到17.6%。由于地价采用的仅是土地购置费用，因此可以断定实际的土地成本（除了公开的土地购置费用之外，还有相当部分为取得土地使用权而支付的费用更多地会以管理费用、财务费用等其他费用形式出现）应高于土地购置费用，因此地价占商品房价格比重应高于表1所列示的数值。 　　二、城市土地价格与商品房价格的四象限模型分析 　　城市地价与商品房价格的关系，可以借鉴迪帕斯奎尔和惠顿的物业和资产