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基于经济分析容积率指标确立 　　摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。 　　关键词：容积率；经济分析 　　Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. Volume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests. 　　Key words: volume rate; economic analysis 　　 　　中图分类号：TU984.1文献标识码：A 　　 “容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，因此，其主要意义首先是“定量指标”。对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的，而对城市规划管理则是“控制性指标”，是“定量”的；其次，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，容积率的确定又是一项“定性设计”内容。 　　容积率的社会性 　　如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp 　　式中：Sc—总建筑面积；Sl—用地总面积。P—总人口；Rp—人均拥有建筑面积；Dp—人口密度。 　　在人口密度一定的情况??，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。 　　容积率的经济性 　　在考虑房屋的售价时，容积率可以下公式表达： 　　FAR=Sc/Sl=Pc/（Rc×Sl） 　　式中：Pc—建筑总售价；Rc—单位建筑面积售价。 　　对于某个具体的项目Sl不变，Sc在短期内也不会发生变化，那么从以上公式可以清楚地看出，建筑总售价直接受容积率影响。如果假设其单位造价不变的话，那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低，反映了土地使用的经济效益。现实条件下，由于开发商对超额利润的追求，使容积率指标存在着不断提高的趋势。 　　容积率的环境性 　　把反映环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式： 　　FAR= Sc/Sl=（Sb×N）/Sl=Dc×N=（1－Dg－Dp－Ds）×N 　　式中：Sb—建筑占地面积；N—平均层数；Dc—建筑密度；Dg—绿地率；Dp—停车场覆盖率；Ds—空地比例。 　　N=平均层高/高度 　　这一公式反映了容积度跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系，在建筑密度不变的条件下，容积率跟建筑层数成正比。同样，在建筑层数不变的条件下，容积率与建筑密度成正比，而跟绿地率、停车场覆盖率及人地比例呈反向变化。 　　容积率影响因素分析 　　容积率作为一个城市规划控制指标，它受城市规划的影响是显而易见的，也是最直接的。城市规划法规与