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桐乡新世界广场营销执行书 润丰·新世界广场营销策划执行报告 第一部分：市场部分 一、 区域市场状况分析 1. 房地产市场总体供求状况分析 从桐乡市统计局《关于2005年全市国民经济和社会发展的统计公报》中有如下信息“房地产投资增速明显放缓。全市房地产开发投资额达15.13亿元，比上年增长9.6％，增幅比上年下降54.3个百分点。房地产施工面积186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，分别比上年增长12.3％和22.0%;竣工面价59.1万平方米，比上年增长28.1％，完成销售面积20.1万平方米。比上年下降46.9％，销售额5.21亿元，下降51.4％。” 从上述数据中得知，“桐乡的房地产市场发展明显放缓，”“2005年的房地产施工面积有186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，”换言之，商用物业的开发量在36万平方米，去年开发的量有望在2006年批量乃至全部上市，届时桐乡的商用物业供应将有喷涌之势。 2. 项目周边竞争项目分析 为方便项目的平衡比较，将以表格的形式进行提交。 中原——为您，我做到！ 1 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 2 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 3 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 4 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 5 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 6 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 7 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 8 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 9 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 10 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 11 润丰·新世界广场营销策划执行报告 12 中原——为您，我做到！ 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 13 润丰·新世界广场营销策划执行报告 中原——为您，我做到！ 14 中原——为您，我做到！ 15 3. 竞争楼盘对项目的启示 ? 濮院“大十字街区”四盘并举，抢占投资者视线 濮院新行政中心搬迁，“大十字街区”迅速崛起，先是聚宝·华府的快跑，率 先推出三星级的酒店式公寓，2万元的准入门槛，大小投资者通杀；再是餐饮航母——九龙港抢闸，15万平方米的体量推向市场，引起掀然大波；胜利广场不甘落后，7万方的路易大街尽显法式浪漫，还有两幢四星级酒店和三十多幢多层公寓压阵；再是财富大厦不温不火，买一层送一层的商铺现正接受内部认购，酒店式公寓带精装修后续赶上，誓要分一杯羹。四盘共同捧市，濮院的声名大震，震撼之余不免令人担忧，在濮院发展零售、餐饮、休闲、娱乐配套业态是填补了现在的市场空白，但能否真能留住濮院的消费，又或者说濮院的消费是否就能够支撑起这几个项目的持续经营、发展呢？拭目以待！ ? 政策不明，市场不火，发展商伺机而动 去年新政以后，政府对房地产的方向引导动作减少，对住宅的开发建设开始从强硬的压制转向和缓的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草绳”，持币观望者还是 中原——为您，我做到！ 16 润丰·新世界广场营销策划执行报告 不敢轻易出手。因此年后至今，市场依旧不温不火，很多发展商不得不将开售时间一再后延，寄望啥时候来一阵春风，全部一起发芽开花。 ? 从“返租”现象说开去 市调中发现，现阶段销售的物业中，返租所占的比例相当多，无论商用物业还是酒店式公寓，一律实行返租回报，回报年限从两年到五年不等，中原分析后认为原因在于： 1） 零售用途的商用物业、纯投资的酒店式公寓等产品较市场物业而言，投资 前景、投资收益不甚乐观，没有市场物业的即刻启动经营，即买即收租，且每年还有高额的租金递增率，用以保持稳定的长期收益等优点才；相反，零售商铺存在相当长的市场培育期，酒店式公寓存在收益不稳定、同质化产品相互竞争等情况，采用统一年限返租，能帮助业主度过市场培育期，让业主感觉到有一定的保障，短期内不会失去投资信心。 2） 返租一般采用直接折减和按年返还等形式，直接折减的返还方式减低了投 资者的首付压力，备受小投资者的喜爱，因此能吸引大批小投资者入市，壮大了资本市场的容量，促进更快消化货源。 3） 返租之后：返租能保障业主前几年的利益，但后续的经营、再次租赁等问 题至今还不能很好地解决，因此几年的业主的利益还是没有保障的。因此应慎用“返租”这种销售附带形式。 ? 桐乡资本市场不容忽视 桐乡去年（2005年）的年鉴上显示，桐乡城镇人口收入已达到14500多元，同比增长11％；农村人口平均人均收入为7900多元，同比增长12％