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房地产开发管理中若干难点问题应对研究 　　【摘 要】房地产开发企业作为近年来发展比较迅速的企业之一，在我国经济飞速发展的情况下得到了很大的进步。但是房地产开发企业属于高风险投资开发企业，如果管理过程中存在着一些问题，可能导致企业利益受损等情况出现。开发管理的优劣将会直接影响到企业的竞争能力、利润大小等等，下面笔者将对我国现代房地产开发管理中的一些问题进行分析，进而提出一定的解决对策。 　　【关键词】房地产；开发；管理工作；难点问题；解决对策 　　前言 　　近年来随着我国经济的飞速发展和城市集中化进程的加剧，城市的人口变得越来越多，所以住房紧张现象一直都存在。针对这种现状，房地产企业也得到了比较好的发展机遇，在房地产开发过程中，企业不仅仅面对的巨大的利益诱惑还面临其他房地产企业的竞争。在房地产开发管理工作中，如果管理水平和手段比较优秀，那么企业就能够具有比较大的利益空间、竞争能力等，在同类企业中脱颖而出。 　　1、房地产管理工作的重要性 　　好的利益源自好的管理。管理工作是一项统领全局的复杂、系统的工作，任何企业或者任何房地产开发工程如果出现了管理方面的缺失，那么在工作开展过程中，整个企业或者工程就会如同一盘散沙，难以控制。在房地产管理工作中，涉及到了很多内如，诸如施工进度、施工质量、施工成本、施工人员等等，这些方面都是对企业成本影响比较大的重点问题。管理工作是否科学合理，极大程度的影响了企业的核心竞争能力。在施工过程中，如果管理人员缺乏专业的管理知识，就会导致施工秩序混乱、工程完成期限超标等问题。如果管理人员存在着贪污腐败现象，那么就会导致工程施工过程中“豆腐渣”工程、偷工减料等现象的出现，极大程度的影响了建筑工程的质量。质量就是企业的立足之本，如果建筑行业连最基本也是最关键的质量都难以保证那么企业也就无所谓其存在的生命力了。所以管理工作是直接影响到房地产企业最根本利益的一项工作，其存在有着一定的必要性。 　　2、房地产管理工作的现状 　　近年来，由于我国房地产事业发展过快，国家??关政策法规出台速度较慢，导致了一系列的制度不健全引起的问题，部分黑心企业就利用国家政策上的一些漏洞来进行牟利活动。 　　2.1 为了创造更大的利益空间，企业在土地方面就采取控制成本的方法，尽量选择廉价的土地，这样在城市规划方面，就会导致规划方案不合理，城市结构不均衡等现状出现。我国目前的现状就是开发商盲目的囤积廉价土地，在城市的发展进行过程中，土地囤积现象会严重制约城市的发展，导致土地利用率不高。 　　2.2 旧城改造速度缓慢。在城市的发展过程中，城市中的旧有建筑要进行部分拆除工作，这样空余出来的土地才能够更好的进行修建高层建筑或者其他结构来满足房屋供需紧张的现象。但是在旧城改造过程中，部分城市的进展速度并不乐观，这种现象的诱发原因很多，例如老人守旧思想、部分钉子户谋求更高利益等，虽然这类情况制约了城市的发展和房地产开发的发展，但是应该采取比较合理的手段来进行劝慰和补偿。近年来我国的相关媒体一直在报道开发商通过断水断电、黑社会性质等的强制拆迁手段，这样不仅达不到拆迁的目的，反而给房地产开发工作蒙上了一层阴影，最终导致旧城改造速度缓慢。 　　2.3 基础设施建设薄弱。随着我国城市的飞速发展，城市的规模变得越来越大，城市中的人们生活水平也变得越来越高，就导致人们对城市的建设提出了更高的要求。例如城市基本交通系统、城市休闲系统等。随着人们生活节奏的加快，如果没有良好对市内公路来保证人们的正常出行和工作，那么就会导致人们的居住质量下降。另外，部分城市人民要求有丰富的课余活动场地，如公园、免费健身场地等，这类基础设施是保证城市居民业余生活的重要组成部分。但是在房地产开发过程中，部分企业有点“惜土如金”的感觉，这就会导致基础设施建设达不到相关居民的要求。 　　2.4 基本保障住房数量不够。基本保障住房是指为一部分贫穷的城市居民（无力购买住宅的居民）提供一定的廉价买卖、廉价租赁等形式的居住住宅。这类住房的一般服务人员都是城市之中最为地层的人员，一般来说这类人员没有固定的收入，更谈不上存款，如果在房地产开发过程中没有预留基本保障住房的数量，那么就会导致城市两极分化更为严重。另外，对这类房产的发放过程中，要严格的把握发放条件，不可以为了谋求个人利益而派发给部分生活比较富足的人员。 　　3、房地产管理改善手段 　　3.1 房地产规划应该由市场决定 　　近年来，我国大力发展市场经济，市场经济就是要由市场来决定一切的供需关系。所以在房地产开发规划过程中，也应该由市场来决定房地产开发工作，例如部分城市由居民数量和购买能力来确定房地产的土地批准制度。在房地产开发管理过程中，管理人员要充分了解市场需求，关注业主的切身需要来合理的规划设计住宅小区的