房地产开发过程中成本管理与控制.docVIP

房地产开发过程中成本管理与控制 　　【摘要】房地产开发的成本管理是全员、全过程的动态管理过程，既要有有力的管理制度体系支撑，又要借助科学、先进的管理标准和管理工具企业成木管理要建设完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，为企业营销策略的制定和调整提供依据，获取更大的经济效益。 　　【关键词】房地产；开发；成本控制；全过程；各阶段 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　随着国家房地产政策的一再调整，房地产市场受到很大的冲击，产品市场竞争压力逐日加大，各开发公司纷纷将成本控制提到首要位置。应如何做好成本控制以实现产品利益最大化，可从以下几点考虑： 　　 　　一、加强全过程成本建设 　　在“以控制为中心”的成本管理模式下，实行全成本管理方式对企业价值不言而喻。全成本的动态管理的实现包括合同性成本、非合同性成本、待发生成本在内的全项目标成本动态管理，在项目整个生命周期的任一时间点都可以得到项目的动态成本，实现当前动态成本与目标的对比分析，通过规划余量，直观反映成本控制水平，为经营决策提供科学依据。 　　1、强化及落实全成本管理的流程 　　（1）将成本进行合理的分解房产成本主要指：土地成本、资金成本、项目建造成本、管理成本。土地成本占整个项目开发成本的40%以上，要准确预测、定位；资金结构的优化，降低资金使用成本；建安成本的控制是成本控制的关键；管理成本主要包括企业管理成本及销售管理成本。要优化流程优化人员配置，避免浪费和管理漏洞，要控制固定资产费用支出；要降低销售设施、管理及推广活动成本。 　　（2）对项目开发的每个阶段都实行成本控制：项目成本控制是项目投资的有效控制，是项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。项目的成本控制主要有以下几个阶段： 　　①项目策划和投资决策阶段。②设计阶段的成本控制。③动迁阶段的成本控制。④招投标与合同洽商阶段的成本控制。⑤施工阶段的成本控制。⑥结算阶段的成本控制。 　　2、加强成本软件的运用 　　成本管理是一项非常艰巨的工作，其所涉及的内容包括社会、环境、人文等各个方面。一个项目的开发往往由一个庞大的成本数据支撑。澜溪镇项目前期虽在明源成本软件上设定了目标成本，但在实际的操作中并没有真正运用到实时监控实施预测的功能，仅仅作为项目进度款支付的工具，大部分均未填写，这给成本后评估工作带来很大的难度。建议设定项目成本责任制，对各职能部门明源成本录入数据的准确全面性进行审核，同时做好合同拆分及每笔费用支出的审核工作。 　　 　　成本前置———设定目标成本成本 　　控制强调控制点的前置，通过目标成本分解合约规划，知道、控制“合同的签订与变更”，要求合同审批时制定对应的“目标成本偏离分析”，避免“先签合同再核成本”带来的“控制滞后”，避免成本执行中由于成本分类缺项、漏项导致的“成本虚低”；避免因拆分错误导致“成本虚高”。目标成本的建立需要解决如下三个问题： 　　1、如何基于经营与赢利建立目标成本管理体系 　　（1）保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。 　　（2）建立规范的成本结构：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本指标，作为目标成本制订的基准。建立规范的“目标成本测算”流程。 　　（3）判断市场的走向，合理确定目标成本。 　　（4）注重成本后评估，建立完善的成本数据库。 　　2、怎样建立系统的动态成本反馈与管理机制以实现目标成本的流程优化 　　（1）强化流程管理及加强部门沟通：除了通过明源成本软件进行目标成本监控之外，各部门信息沟通及时有效是保证动态成本准确的前提。 　　（2）及时有效的纠偏： 在目标成本形成阶段，通过咨询事务所提供的成本测算数据进行及时有效的纠偏；在招标阶段根据合作单位提供的资料制定准确的标的及对商务标书深入分析，设备类招标做到最优配置，工程类招标尽量避免不平衡报价；将已签订合同金额在动态成本测算表上及时更新；在施工过程中现场变更情况也要及时反馈到动态成本测算表内，同时单独建立变更签证台帐，以便于成本后评估时能获得准确的数据。加强成本核算，每份结算完成的同时做出详细的成本分析，将数据填入成本后评估相应表格内。 　　（3）提高全公司各部门人员的成本意识：成本控制的好坏决定公司盈利的好坏，也是关系到每个工作人员收入的好坏。我们开发产品并不是为了开发而开发，最主要的是为了盈利。故目标成本能够实现是需要通