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住房建筑质量是“以房养老”重中之重 　　2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏最早引入并提出中国的“以房养老”概念。2006年全国政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提交了“以房养老”的提案。2012年全国“两会”上，贺强等全国政协委员再次提交了“以房养老”方面的提案。一时间，“以房养老”成为社会关注的焦点。 　　一、 “以房养老”模式及各地的初步尝试 　　“以房养老”又称 “住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，起源于荷兰，发展成熟于美国，是指房屋产权所有者将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者对房屋进行综合评估后，依据估值定期给房主发放固定养老金，房主继续拥有居住权直至去世，金融机构出售其抵押房屋，所得用来偿还贷款本息，剩余部分归抵押人或者其继承人所有。“以房养老”使房产兼具了居住和养老的双重功效，其本质是在保证老人“居者有其屋”的前提下，通过“倒按揭”取得一定的财产性收入，为居民即期消费提供贴现的金融安排。 　　“以房养老”概念引入至今，各方不断进行着各种尝试，如北京成立“养老房屋银行”、上海实施“以房自助养老”、南京实行“以租换养”等模式，试图推进中国式“倒按揭”的步伐。中信银行通过发行“信福年华”借记卡，尝试“倒按揭”，开启了国内银行试点“以房养老”业务的先河。“以房养老”理念很美，但是试点结果均未取得预期的效果，相关行业观望情绪浓重。对此，大多学者将其原因归结为：一是传统观念的根深蒂固；二是住房价格和风险具有不确定性；三是人的寿命难以预测；四是房产评估存在问题，二级房地产市场发展滞后；五是法律法规不健全等。目前，北京、南京等地陆续将“以房养老”纳入十二五规划，提出“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展试点业务”。 　　诚然，试点不顺与上述种种解释不无关联，但是“以房养老”之基乃是房屋，没有房屋何谈“以房养老”？可以说，房屋质量是“以房养老”的前提，否则谈不上抵押价值，更不存在资产收益。 　　二、“质量门”——“以房养老”模式的关键节点 　　当前，很多房屋质量问题，从“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”、“楼歪歪”、“楼薄薄”、“楼裂裂”、“楼泡沫”到“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“屋漏漏”等等，一度成为保障房质量的代名词，并被解读为“质量门”频频被曝光，甚至是一些知名房企也纷纷深陷“质量门”。 　　据业内人士透露，当前爆出的各种“质量门”只是“冰山一角”。事实上，墙体渗水、石材断裂、装修和施工中的“偷工减料”现象一直存在，已经成为业内心照不宣的“通病”。旨在打造民心工程的保障房意在使“居者有其屋”和“经济适用”，绝非不要质量。 　　政府部门逐项验收，监督、监管似乎很周密，但仍不能有效防止房屋建设的“怪象”迭出。究其原因，所谓的程序往往都在“纸上”完成，除了质监站对程序进行监管、备案，只有监理公司在具体负责，而监理公司又受开发商的雇佣，即项目的质量保障基本上是靠开发商的自律。显然这种“自律”并不可靠。有专家指出，由于技术原因，即便是现场检测也会有很多质量问题难以发现，更何况是这种“纸上验收”？保障房的监管看似“谁都管”，到最后是“谁都不管”，保障房质量谈何保障。诚信缺失、制度约束的缺位、监管形同虚设等因素成就了一系列“豆腐渣”工程。一位专家坦言：“如果质量不能保障，将会形成一批数量庞大的垃圾工程，造成非常大的浪费和遗留问题”。对于“以房养老”模式的房屋而言更是如此。 　　三、“短命”建筑难堪“以房养老” 　　我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但建筑“短命”现象却相当普遍，平均寿命只能维持25～30年。住房寿命可以说是“50年罕见，30年普遍”。反观西方发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。在英、法等欧洲国家百年以上的老宅比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。国外的许多经验表明，住宅的实际使用年限不仅应当超过规定为50年的设计使用年限，而且许多还可以超过100年。 　　我国建筑短寿的原因，诚然有城市规划的一面，但更主要还是住宅质量。某些工程设计、施工规范或标准过低埋下了事故的隐患。德国之声电台网站指出，与德国相比，中国公路桥的造价过低，完工时间过快。曾经发生事故的阳明滩大桥，从开工建设到建成通车，只用了18个月；而德国修建一座跨水域的高速公路桥至少要耗时2年，最多5年，并且在实际设计以及施工时会以该承重额的两倍左右的标准来修建，以此做到“万无一失”。国外的建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其他的地价及税费仅占房价的30%左右；而在我国正好相反，建安成本的