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我国房价走势与抑制房价非正常上涨政策措施探讨 　　【摘 要】我国房价自1998年以来，基本呈现上升的趋势，造成我国房价非正常上涨的原因是多方面的，但其中调控不当是造成房价上涨的重要原因，本文从我国房价的发展现状、我国控制房价的政策分析及抑制房价非正常上涨的对策等方面进行探讨。 　　【关键词】房价；政策措施；廉租房；投机 　　一、引言 　　自1998年以来，我国房价基本呈现不断上升趋势，1998～ 　　2010年期间，我国房价平均上升7.5%，在房价持续攀爬同时，出现了“买不起房”和“投机买房”并存的现象，影响了我国社会生活的稳定和和谐社会的建设。 　　我国房价的上涨一方面是由于人们经济水平的提高和需求的增加造成的，但另一方面调控措施的不合理也造成我国房价的非正常上涨。虽然，2011年以来有下滑的趋势，但目前我国房地产市场的非正常上涨的幅度高于物价上涨的幅度，因此，我们有必要进行对策探讨，从而使我国房价合理回归。 　　二、我国房价的十余年走势 　　1998年，我国为了走出东南亚经济危机的困境，实行积极的宏观调控政策，实行房地产改革，取消实体房的分配制度，实行有利于房地产产业发展的政策，刺激消费，拉动内需，以摆脱经济危机。在此背景下，买房人数增加与此同时，开放商、政府和银行在利益的驱动下，不断提高房价，造成房地产市场的泡沫经济。2005年全国70个大中城市的房屋销售价格上涨6.2%，2006年全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%，2007年全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，2008年全国七十个大中城市房屋价格上涨6.5%，2009年全国70个大中城市房价上涨7.8%，2010年全国70个大中城市房屋销售价格同比上升37.2%，房价环比上涨13.67%。表1为1998年实行房地产改革以来到2010年我国房地产价格的变动情况。 　　2011年以来，房价有所下跌，但幅度不大。随着国家宏观调控的控制和各地限购令的推进，中国房价在2011年出现下跌的趋势，甚至在一些地方出现“退房潮”的潮流。2011年8月，在全国70个大中城市中，46个城市新建住宅价格环比停涨，其中持平的城市有30个，16个城市新建住宅价格环比下跌。2012年，各大房地产商为了解决库存问题，采取“薄利多销”的营销战略，虽然成交量出现回暖趋势，但开发商的销售利润下降。 　　三、房价变动原因及调控政策效果影响 　　（一）房价变动的原因 　　1.改革开放以来，中国城市的发展和城市化的推进，人们对房子的需求增加。城市化毋庸置疑是农村人口向城市的迁移，就经济学角度而言，城市化是人类进入工业化时代出现的社会经济发展速度加快、农业生产活动比重逐渐下降、非农活动比重逐步提升的发展过程。1949年，中国城市化水平刚达到 　　10.49%，1949年到1979年，中国城市化进入起飞阶段，1979年城市化水平达到19.96%，80年代以来，中国进入快速城市化阶段，到2011年中国城市化水平达47%，东部地区已经基本实现城市化。人口到城市的转移，使得对于房子的需求增大，从而房地产市场供不应求，房价上升。 　　2.房地产企业的成本不断提高，造成房价不断攀升。建设房子的成本主要由地价、资金成本、拆迁成本和相关税费组成，其中建筑安装费占40%，土地费占23%，政府各种收费占27%。据统计，自2006年以来，中国地价平均上涨15%，固定资产平均上涨4.6%，建筑安装工程上涨6.1%，材料费平均上涨7.4%，建筑用钢材平均上涨14.7%，建筑成本的上升，造成中国房价上涨的又一大原因。 　　3.地方政府和中央的利益之争成为影响国家宏观调控的直接原因。房地产产业作为政府取得财政收入的重要来源之一，全国土地出让收入占地方财政收入的比重，已经从2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%，2009年土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%。可见政府在GDP的增长和政绩的诱惑下，千方百计的减免土地增值税，实行与国家宏观调控房价想违背的政策，影响了国家对房价宏观调控的力度和效力。 　　4.国家的宏观调控政策，是中国房价出现下降的重要保障。2004年，我国实行了以控制供给为主的抑制房价上涨的政策，2006年我国调整为控制需求与供给相结合，以需求为主的宏观调控措施，在房价上涨的这十几年间，房价问题一直是政府解决的重点。2010年4月30日，在北京出台的“国十条”率先提出了限购令的概念，此后各地实行限购令政策在二三线城市相继展开2011年，我国实行了稳健的财政政策和适度紧缩的货币政策，提高了借贷款的利率，加大了开放商借款的难度。于此同时，政府不断加大保障性住房和廉租房的力度，全方位的控制房价。 　　（二）国家调控政策对房价的影响 　　近些年来，我国政府通过