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我国房价问题供求分析 　　作者简介：胡芳（1982-），女，江西经济管理干部学院会计系讲师，研究方向：财政税收；高永莉（1979-），女，江西经济管理干部学院会计系讲师，研究方向：税收统计。 　　摘 要：历经数次调控，房价依然坚挺，从供求方面分析了住房价格居高不下的原因：住房有效供给不足导致刚性需求得不到满足，加上垄断的供给方定价和繁杂的交易环节税费使得房价不断上涨，政府2008年调控政策的反复又使人们对政府调控信心不足，产生了房价上涨的预期，催生出投资投机性购房需求，供求缺口进一步扩大，房价屡创新高。因此，政府应该从保障房建设和挤出空置房两个方面入手，扩大住房供给；取消重复征收的房地产开发流转环节税费，简化行政审批，降低住房成本；完善金融市场，引导中高收入家庭理财投资，抑制住房投资需求；判定投机行为违法，打击楼市投机活动。 　　关键词：住房价格；需求；供给；措施 　　中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号2014 　　1998年开始实施的住房制度改革开启了住房货币化分配，我国房地产业市场化运作应运而生。这顺应了市场经济发展的要求，同时，也带来了房价的不断攀升。2003年以前的房价上涨还算是温和的，2003年以后尽管政府出台了调控措施，但房价还是在2003年到2008年初出现了快速上涨，在2008年房价上涨稍有回落的时候由于政策方向逆转，2009年房价狂飙。之后，虽然政府出台所谓的“史上最严厉的调控政策”、限购令等措施，由于对政府调控信心不足，房价还是持续攀升，甚至陷入越调控越上涨的怪圈。 　　1 房价居高不下的原因 　　1.1 需求方面 　　（1）刚性需求。新世纪以来，我国城镇化发展迅速，从2002年到2011年，我国城镇化率每年提高1.35个百分点，城镇人口平均每年增加2096万人。根据邓小平提出的到21世纪中叶中国要达到中等发达国家水平，初步实现现代化的目标要求，届时中国城镇化率要达到70%，即2050年以前每年将有约1000至1200万人从农村转移到城市。2011年城镇人口为69079万人，其中还包括2亿多农民工，他们中大多数住房问题还没得到解决。随着生活水平的提高，人们也开始改??居住条件。改革开放30多年来，我国城市人均住房面积从1978年的6.7平米提高到了2011年的36平米。已经进入城市以及将要进入城市的人口或买或租都会产生对城市住房的刚性需求。 　　（2）投资需求。波士顿2008年发布的报告显示，截至2007年，我国家庭资产超过100万美元的家庭达39.1万户。在满足家庭消费开支后，这些富裕的家庭就会选择投资。众多的家庭投资方式中，储蓄由于多年来的实际负利率被越来越多的家庭抛弃。在经历了2007年下半年以后股市的暴跌和持续低迷后，资金从证券市场抽出开始在市场上乱窜，投机盛行。针对保险业的消费者投诉连续几年位居各行业前列，所以保险也不是投资的理想选择。住房兼具消费和投资属性，近十年来，虽然经历了政府的多次调控，房价总体还是呈上涨趋势的，甚至陷入越调控房价越涨的怪圈。在房价涨价预期下，越来越多的中高收入家庭选择投资房产进行资产保值。目前，投资性购房已经成为助推房价上涨的一个重要因素。 　　（3）投机需求。我国长期以来超发的货币形成了市场上过剩的流动性，这些“游资”具有逐利的本性，在上世纪90年代初我国房地产市场刚刚起步时就已经进入开始投机。2003年房地产被确定为国民经济支柱产业后迅速发展，投机活动也随即盛行。房地产投机活动与投资活动不同，投机者都具有雄厚的资金，大量购进，影响市场需求，造成商品房供不应求的假象。在房价上涨后再大量抛售，赚取差价。我国2000年以后甚至出现了温州炒房团，在炒高了上海、杭州等地房价后又转战国内各大城市。2003年以来国家虽然多次出台调控政策，但真正涉及炒房的却不多，甚至连投机炒房的合法性都没给出一个明确的说法。由于国家没有对投机炒作者采取强有力的限制措施，越来越多有经济实力的人在丰厚的投机回报的诱惑下加入房地产投机的阵营。 　　1.2 供给方面 　　1.2.1 住房供应垄断 　　（1）土地供应垄断。在我国，城镇土地归国家所有，要用于住房建设就得经过政府相关部门的批准并出让。农村（包括城市郊区）的集体土地必须经过政府依法征用成为国有土地再出让后才能进入土地交易市场，那些没有经过征用、出让程序的土地上建成的小产权房由于不能进行产权登记而转让受限。因此，住宅用土地每年的供应量由地方政府根据城市规划决定。1994年分税制改革后，中央政府与地方政府财权与事权分配的不合理使地方政府陷入财政困境。2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》发布实施后，商品住宅用地必须以招标、拍卖或挂牌的方式出让，土地出让金划归地方财政。在