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房价反弹经济学分析 　　房价调控是我国宏观经济管理的一大难题。从1998年算起，我国房价调控已经历时14年，但收效始终有限。最近一轮自2009年底开始的楼市调控，直至2011年第4季度才见回落，但最近几个月，楼市价量和市场预期又一次出现了强劲反弹的迹象。房地产调控本应可以抑制房价平抑供求，然而，国家大力管控的房价为何在经济减速下仍强势反弹。这需要理性的经济学分析。下面，我们先讨论调控对需求的影响，然后讨论调控对供给的影响，最后再讨论限价的影响。 　　经济学最基本的理论是商品的供求定律。首先讨论需求曲线。需求由收入与物价决定，收入对需求有正的影响，收入增加会引致需求上升；物价对需求有负的影响，价格上涨会引起需求下降。但这种需求理论主要适用于普通消费品，并不适用于房地产。在房地产市场上，当价格上升时，因为有更多的人想要成为有房者，于是需求也上升；反之，在房价下跌时，买房的人反而减少，住房供给的存量也上升。这两种情形在实际当中的情况，前者正如近几年中国的房市；而后者则正是美国次贷危机以来的情形。可见房产市场的通则是追涨杀跌，这与普通商品市场截然不同。 　　房地产市场交易者的行为为何与普通商品市场大相径庭？这是因为交易者的买卖动机不同。在普通商品市场上，买方的行为主要由价格和商品的效用决定，买者追求的是商品的使用价值最大化；卖方作为价格的接受者，没有价格的影响力只能被动地接受市场的选择。市场均衡的供求量单纯由价格来调节。在房地产市场上均衡的需求量，虽然也受价格与收入的影响，但主要由预期决定。虽然房地产市场的需求可以进一步划分为自住性需求、改善性需求、投资性需求与投机性需求等不同类型的需求，但其共性是房价上涨的预期决定着不同需求类型的共同买入行为。因此，要研究住房的需求，需要用预期理论，包括成本与收益的预期。否则，根据前述需求定律的假定，目前我国房价收入比早已居世界前列，存在房地产泡沫。但悖论之处在于，既然房价太高，居民收入总水平又没跟上，为何房价还在上涨，还有那么多的人要买房？答案是预期。简单的相关分析???以证实，在任何一国或地区的房产市场上预期都与房价正相关，房价上涨的预期驱使购房者竞相入市，要么是为规避购房成本进一步上升的风险，要么是增加持有房屋的未来上涨预期收益。因此，房地产需求曲线的形态不是向右下方倾斜，而是向右上方倾斜。在预期乐观时，价格越高需求越强，反之则反是。 　　那么，关乎房价走向的未来预期又将如何决定？这取决于购房的经济收益率，即房价减去购房成本再减去经济成本之差。其中，购房成本为买房支付的会计成本或实际成本，表示购房所支付的实际货币金额；经济成本是指购房的机会成本，指同一笔资金不用于买房而作其他投资选择所能实现的价值，比如，100万元不买房而去买股票所获得的股票投资收益，就是100万元买房的经济成本。一项投资的经济收益率不小于零，意味着该项投资至少不会比投资于其他项目的回报低。因此，只要即期的购房经济收益率不小于零，房价的未来预期就会继续看涨或持平，这时，从全社会资金流向的角度看，房地产就会继续得到社会资金的青睐或驻足。在此条件下，如果政府调控的着力点无法营造一个社会资金可以获得更佳收益的其他场所，立意再好的政策最终都不太可能真正收到明显成效。由于限购、限价对市场发出的信号是房价还会大幅上涨的预期，因此政府越是加大调控的力度房价报复性上涨的反弹力度就越强。就目前中国的现实看，低端制造业的资金由于外需的下滑而急需向行业外转移，股票市场正在经历一次结构性的长波调整，债券及其他投资市场狭小，存款收益为负值，在这种情况下，强行调控房价必然直接堵塞大量资金的投资通路，不但难以收到预期的宏观经济调节效果，而且容易造成社会资金的大量闲置或外流，降低稀缺资本的利用效率。 　　其次，供给曲线的决定。典型市场经济国家的房地产供给基本由市场力量自发调节，其形状是一条向右上方倾斜的曲线。与之不同，在我国土地属国家和集体所有，无论城市土地还是乡村集体用地至少在法律上都受到国家严格的限制，因此开发商增加产出的决定受到政府外生干预，例如管理城市建设用地的供给，这会在很大程度上制约市场的住房供给。极端情形下会使供给曲线完全失去弹性。换言之，在中国住房的供给由外生变量决定，价格对供给的影响可以忽略不计，供给曲线近似于一条垂直于X轴的直线。如此，需求的增加只能带来房价的上升。而房价的上涨则可带来开发商的捂盘，因为拿地困难，开发商进行连续的开发不易，往往要借助一次性的交易，实现收益的最大化。 　　供给曲线位置的决定如何反映调控的影响？供给既然由外生决定，政府调控方向与力度的大小便决定着市场的供给总量与结构，这样供给曲线的位置平移的幅度大小便是各项政策影响之代数和。但这里需要注意的是房屋供给的不同类型。房地产属于异质产品，不同类型房屋的供