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房地产价格影响因素实证研究 　　摘 要：应用1997—2009年全国29个省市的面板数据，分析了影响中国房地产价格的各种因素。在影响房地产价格的众多因素中，主要选取了需求方、供给方以及金融变量进行理论分析，并结合中国房地产市场的实际提出相应假说。实证结果显示，房价推动力的主要来源是需求方，且银行信贷对房价的影响也不可忽视；而供给方的相关变量对房地产价格的影响较小，其中，房地产投资额对房价不具有显著影响，竣工面积对房价的影响较小。依据实证结论，提供了一些对房地产市场调控的政策建议。 　　关键词：房地产价格；房地产市场；银行信贷 　　中图分类号：F293.3；F224 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）05-0021-02 　　引言 　　2007年，美国房地产泡沫的破灭，引发了次贷危机；我国房地产市场也出现了衰退的迹象，房价持续下降。2009年，受多重因素的影响，各种资金纷纷进入楼市，房地产市场量价齐升，迅速从复苏走向过热。弄清影响房价的主要影响因素，探究我国房地产投资是否过热，房价是否合理，是否存在泡沫以及如何有效控制房地产价格迫在眉睫。 　　Abraham和Hendershott（1996）通过构造一个包含滞后项过程的住宅价格模型，揭示了住宅价格与建设成本、就业率和收入直接相关，而价格上涨幅度和利率呈负相关。Takatoshi等（1995）认为，在20世纪80年代日本房地产价格泡沫中，银行对房地产行业信贷的急剧增加起到了诱发的作用。Collyns和Senhadji（2002）以中国香港、韩国、新加坡、泰国作为样本，证实信贷增长显著影响了房地产价格。乔志敏（1995）用实证分析表明，生产成本的波动对房地产价格的波动有明显的作用。平新乔（2004）认为，地价的上升推动了房价的上升。崔光灿（2008）通过上海房地产信贷与房地产市场关系的实证研究，得出了房地产信贷同房地产价格存在着长期的协整关系，房地产信贷对房地产价格有明显的促进作用。王松涛（2009）认为，住房价格波动不仅受到城市经济维度与房地产市场维度因素的影响，而且也受到开放经济维度因素的影响。 　　综上所述，国内外学者对房地产价格影响因素的研究很丰富。本文归纳他们的研究，??要从市场需求、供给和金融角度出发，利用我国1997—2009年的面板数据对这一问题进行检验。 　　一、中国房地产价格影响因素和理论假说 　　（一） 需求方因素：人均GDP和居民可支配收入 　　从理论上看，人均GDP和居民可支配收入作为收入水平的衡量指标，它的上升会增强居民的购买能力，提供房屋的有效需求；另一方面，由于房产本身可以作为投资品的这种特殊性，会刺激投资性的需求。 　　理论假说1：人均GDP和居民可支配收入同房价应该呈现明显正相关关系。 　　（二） 供给方因素：房地产投资额和竣工面积 　　房地产投资额反映的是房地产开发情况，代表开发商对未来楼市的投资信心，开发商是乐观还是谨慎都切实落在了投资额上，投资额的增加相应使房地产供给增加、房价下降。 　　按照房地产开发规律，竣工面积一方面反映的是房地产开发情况，另一方面也反映了土地供求因素。 　　理论假说2：房地产投资额和竣工面积同房价的关系为负相关。 　　（三） 金融因素：金融机构贷款额 　　当房地产市场繁荣时，以个人住房贷款为主。如果此时个人住房贷款增长能满足房地产市场需求增长，房地产价格可能会快速上升；如果个人住房贷款数量控制严格，价格上涨的幅度就不会太大。同样，当房地产市场不景气时，以房地产开发贷款为主，如银行不能满足开发商的资金需求，其资金链就会受到影响，就需要通过降价来进行销售；如果开发贷款可以满足其资金需求，降价的可能性就较小，仅表现为交易量的减小而不是价格的下降。 　　理论假说3：金融机构贷款额对房价的影响关系为正。 　　二、实证结果与分析 　　（一）样本选择与数据说明 　　本文选取了1997—2009年全国29个省、市和自治区的面板数据（青海和西藏统计数据不完整，为了面板的平稳性，本文在此舍去这两个省）。主要数据来源于《新中国60年统计资料汇编》和各省《统计年鉴》。本文选取的主要变量如下： 　　被解释变量为房价（priceRE），需求方变量为人均GDP（pcgdp）、居民可支配收入（incomeR），供给方变量为房地产投资额（investRE）、竣工面积（areaC），金融变量为贷款额（loan）。 　　依据本文之前对于现状和理论的分析建立计量模型如下： 　　1.需求方变量。人均GDP每增加1%会导致房屋价格上涨0.0587%，且在1%的显著水平下通过检验。居民可支配收入每增加1%，房屋价格就会增加0.121%，且在5%的显著水平下通过检验。这个结果对假说1提供了足够