西宁房地产市调研分析报告.doc

XX西宁项目房地产市场调研分析报告 西宁XX房地产有限公司营销部 起始时间：2012年1月4日 第一部分 项目所在城市---西宁市介绍 一.城市概况与特征????西宁市是青海省省会，全市辖城东、城中、城北、城西四区，及大通回族土族自治县、湟中、湟源三县，总面积7665.23平方公里，市区面积350平方公里。2000年市域总人口202万人，市区户籍人口71.17万人，总人口共95.8万。????高原城市????西宁地处青藏高原与黄土高原交界处。市区平均海拔2100米，气压低，含氧量只有海平面的70%。????多民族城市????西宁市有汉、土、藏、回、蒙、满、撒拉等35个民族，少数民族人口约占总人口的四分之一。????西部的区域中心城市????西宁市是青藏高原唯一的大城市，也是青藏高原最适宜居住的城市。西宁市的国内生产总值占全省的三分之一，工业产值占全省近三分之二，地方财政收入占全省二分之一。全省人口的70%集中在西宁及其周围的海东地区。 ww????特殊的城市形态????西宁市既是进出高原和省内联系的必经之地，又处于地质灾害多发地区。这里地形复杂、沟壑纵横、梁峁起伏，是典型的黄土地貌景观。境内多发生暴雨，历时短、强度大。暴雨洪水过程陡涨陡落，水土流失严重。市区紧邻的南北山地区多次发生崩滑、泥石流灾害。山岳挟持盆地的特殊的地形塑造了 “错位十字”的特殊城市结构。 二.西宁市行政区域划分 1. 城中区 ?城中区地处青海省省会西宁市中心，是古城西宁的发祥地，迄今已有2100多年的历史，也是全省政治、文化、商贸信息中心和对外开放的窗口。辖区总面积约20平方公里，下辖6个街道办事处和四个行政村，人口16.83万人，有汉、回、藏、蒙、满、土、撒拉等28个民族。城西区位于西宁市版图的中心位置，北临湟水河，西靠风景秀丽的湟源峡，东与城中区吡连。西区是青藏高速公路的起始点，是西宁通往青海湖、柴达木盆地的主要通道。境内西山雄立于西南，林木茂盛，郁郁葱葱，东南方是西宁重要风景区之一的凤凰山，奔腾不息的南川河与黄河上游的主要支流湟水河在城西区的东北部交汇，形成了富饶的“三角洲”地带。 　　城西区全区总面积82.4平方公里，人口27.05万，现辖一个镇六个街道办事处和十八个行政村，是一个集科研、文化、教育、通讯为中心，金融、商贸和旅游为一体的区域性现代园林文明城区和西宁市城市化新型城区。城北区位于西宁市的西北部，总面积137.7平方公里，人口近20万，是西宁最大的市辖区，辖3个乡和6个办事处，共39个行政村和69个居（家）委会。 　　城北区地处交通要道，宁张、青藏公路以及宁大、青藏铁路横贯辖区，便利的交通和开阔地域为兴建工矿企业提供了得天独厚的条件，现已经成为西宁市主要工业区，辖区内国有大中型企业53家，区属工业企业近200家。　城东区位于西宁市东部。总面积114.6平方千米。2003年底，总人口214028人。以汉族为主，有回、藏、满、土等27种民族，其中回族约占总人口的29％，其它少数民族占3％城东区辖7个街道、2个镇：东关街道、清真巷街道、大众街街道、周家泉街道、火车站街道、八一路街道、林家崖街道、乐家湾镇、韵家口镇。建设中的城南区??随着西部大开发，根据要把西宁建设成为青藏高原区域性现代化中心城市的奋斗目标和扩市提位的发展战略，十五期间，将重点建设城南新区，并使其初具规模。新区位于西宁市南郊水磨地区以南、湟中县徐家寨三岔路口以北，南北长约11.3公里，东西宽约2.3公里，面积30平方公里。2001年4月25日正式开工奠基。一个集房地产业、商业贸易、信息产业、行政办公、观光旅游、文化娱乐、生态园林、青藏高原特色资源精深加工的现代化生态城区，将在5至7年内崛起。 　　??2000年7月，国务院正式批准成立。9月，经省政府批准，开发区管委会正式成立。2001年4月24日，开发区正式开工建设。开发区位于城东区内，西起青海民族学院东侧，东至小峡口，北起湟水河，南至南山，第一期开发面积4.4平方公里，控制面积8平方公里。首期基础设施建设项目主要包括：3条道路、中心广场、高科技工业园区和中心形象区，以及配套的水、电、燃气、通信、在线电视、计算机宽带网建设，总投资达2亿元。开发区实行三为主、一致力的办区方针，即以工业项目为主、以利用外资为主、以出口创汇为主，致力于发展高新技术产业。将办成青海改革开放的试验地、工业经济的聚集地、高新技术的孵化器、经济发展的排头兵 区域 可售套数 可售面积（㎡） 可售住宅套数 可售住宅面积（㎡） 城中区 3434 526240.57 3223 345359.2812 城西区 10875 1983724.59 10089 1286887.88 城北区 6702 88417.35 6347 6692