农村土地产权制度下土地利益分配问题研究.docVIP

农村土地产权制度下土地利益分配问题研究 　　【摘要】二元土地制度的弊端在如今工业化与城镇化的过程中日益显现出来，其产权主体的不明晰以及由此产生的利益分配不均问题已经成为阻碍改革深化和影响社会和谐的重要因素。小产权房问题正是其后果的一个缩影，同时也是多方博弈的结果。本文通过利益相关主体的静态博弈分析，从利益分配角度探究现有土地产权制度的弊端，并从土地产权、征地政策、土地流转等方面提出政策性建议。 　　【关键词】土地产权制度 小产权房 利益分配 征地政策 　　目前，我国的工业化和城镇化正处于历史关键阶段。土地作为重要的生产资料，发挥着不可替代的基础性的作用。而现有的二元土地制度，在农村土地流转与土地利益分配上产生了一定的阻碍作用。怎样合理利用现有土地，实现土地价值的最大化，如何平衡在工业化与城镇化过程中各利益主体的权益，成为目前农村土地产权制度改革的最大困境之一。不论是农民、村集体，还是开发商和地方政府，都希望在土地开发和流转过程中分得一杯羹，而由分配不公出现的“小产权房”问题则成为政府的又一个难题。 　　我国实行二元土地制度，即城市土地所有权归国家所有，农村土地所有权归村集体所有。完全财产权利的房屋拥有“两权”，即房屋所有权和土地使用权。而小产权房，即乡产权房，指在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房屋，只属于该农村的集体所有者，其他任何人都不能购买，并由乡镇政府颁发产权证书。小产权房的购买者在法律上不具备购买小产权房的资格，其财产权利无法得到法律上的认同。因此小产权房一直处在一个灰色地带。 　　小产权房的产生是多种因素共同作用的结果，本文通过以村集体和开发商为代表的利益相关主体的收益博弈分析，从相关主体利益分配的角度探究小产权房产生的根源，并提出相关政策建议来平衡各利益主体之间的权益分配。 　　一、政府征地与小产权房开发收益博弈分析 　　假设1：在小产权房开发博弈中，由于涉及的利益相关者较多，包括农民、村集体、当地（乡镇）政府、开发商、地方（县级以上）政府。为减化博弈过程，将村民、村集体、当地（乡镇）政府当作一个行为主体，以村集体为代表。政府在这里的角色比较特殊，若开发商选择商品房开发则向地方政府申报开发项目，由地方政府进行项目的审批与征地；若村集体与开发商协议单独进行小产权房的开发则不通过政府，因此这里将政府看作一个外生变量，主要分析村集体与开发商的行为博弈。 　　假设2：假定开发商与村集体都有两个可选择的行为，即是否与政府合作。如果都选择不与政府合作则视为小产权房开发，如果都选择与政府合作则视为正常的农地转建设用地的房地产开发。 　　假设3：开发商交予政府的土地出让金为α，农民得到政府的征地补贴为b，开发商建筑开发成本为c，开发商进行房地产开发最后总收入为f1，小产权房开发农民获得收益为开发商要给予农民的补贴d，开发商进行小产权房开发最后总收入为f2。综合以上假设信息，可以得出村集体与开发商的支付矩阵。 　　由于和性别战博弈模型的结构相似，可以得到存在三组纳什均衡。分别为两个纯战略纳什均衡和一个混合战略纳什均衡。其中一个纳什均衡是双方都选择不与政府合作，即双方协议进行小产权房的开发。村集体的收益为，即开发商给予的使用其土地的费用，而开发商的收益为，即最后售房所获的收入减去给予农民的土地使用费用以及建筑成本。另一个纯战略纳什均衡是双方都与政府合作，即通过地方政府进行农地转建设用地的房地产开发。在这里，村集体的支付为，即政府给予的征地补贴，而开发商的支付为，即最后售房所获的收入减去交予政府的土地出让金以及建筑成本。 　　显然，，即政府给予农民的征地补贴小于开发商给农民的土地使用补贴费用，二者都小于开发商给予政府的土地出让金，因为如果，农民则不会选择与开发商合作，如果，开发商则不会选择与农民合作。当开发商的收益满足时，那么双方都选择不与政府合作即是满足帕累托最优的状态。由于土地出让金是影响房价重要的因素之一，开发商在这里拥有定价的自主权，因此没有了土地出让金的压力，开发商为了更好的销售量可以降低房价，保证其更多的收益。同时村集体可以获得更多收益。 　　通过分析发现，在小产权房开发过程中，除政府之外的利益相关主体都得到了远高于农地征用后的收益。不论是供给还是需求，都有着巨大的推动力。但是小产权房没有合法的开发建设权利，其开发过程也可能会破坏农地、影响区域规划。同时这种非法的开发建设也严重影响了地方政府的财政收入。所以，对于小产权房的治理迫在眉睫。 　　二、利益分配模型下小产权房出现根源探究 　　从以上博弈分析不难看出，小产权房的产生与我国目前的土地产权制度与征地政策有关，由于农村土地产权安排的不完善给予各利益方攫取小产权房利益的契机和制度缺口。这导致了利益分配不均并成为小产权房的出现和屡禁不止