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中国房地产宏观调控难点问题和对策研究 　　摘 要：近几年，中国对房地产实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观。当前制约国房地产宏观调控的瓶颈问题有：房地产调控目标问题、土地财政问题、货币的超量供应问题、中国金融体系的安全的问题、贫富差悬殊问题等问题，并由此提出了对策和建议，包括确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控目标、实现地方政府与中央政府的博弈由非合作博弈转变为合作博弈、用金融办法来压缩房地产信贷规模、利用新税收调控房地产市场，抑制房地产市场的投资需求、加快金融体制改革、建立房地产统计、预警与评价系统等。 　　关键词：房地产；宏观调控；难点 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0167-02 　　一、制约中国房地产宏观调控的瓶颈问题 　　1.房地产调控双重目标问题。中国政府对房地产的调控目标有二重：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的。由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型。中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。 　　2.土地财政问题。中国现行的土地批租制度使卖地成为地方财政收入的主要来源。2009 年中国土地出让收入达1.42 万亿元，相当于同期全国财政收入20.8%。2010 年末，中国地方融资平台贷款余额高达10.7 万亿元，这也主要是以政府所拥有的土地作质押进行融资的。2012年前11 个月，国内130 个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18 万亿元，与2011年同期相比减少了30%。如果计算全国所有城市，2012年地方政府的土地财政可能减少上万亿。这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”，使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调”。从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革中国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。 　　3.货币的超量供应问题。据央行网站显示，从1999—2009年，广义货币供应量十年间共增加了49万亿人民币，增幅超过5倍。其间，中国楼市发生了几次价格大幅上涨，这与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎又佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”。 　　4.房地产业与中国金融体系的安全密切相关的问题。中国房地产企业开发项目和个人购房主要依赖银行贷款 。以上海为例，截至 2009 年底，上海中资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加 1 023亿元，占各项货款新增额比例高达 76 %，其中个人住房货款累计增加728 亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达 42 %。银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房价大跌，会造成房地产市场波动风险高度向银行体系传递。因此，房地产行业与商业银行之间极大的风险关联度，是中央政府怕房价过快上涨，但更怕大幅下跌的一个重要原因。 　　5.中国贫富差悬殊问题。2003年中国的基尼系数为0.39，离国际上0.4的警戒线仅一步之遥。到了2011年，中国的基尼系数已达0.46。中国目前占总人口20%的最贫困人口占收入或消费的份额只有4.7%，而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50%。富人可以一次性付款买好几套房，而穷人几辈子的收入也买不起一套房子。 　　在此大前提下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房贷利率，富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。价格由供求关系决定，只要房子供小于求的矛盾不解决，征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，等于政府直接向买方征税了。 　　目前中国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。这就需要我们的管理层采取包括税收政策在内的各项政策加以有效调节，切实提高中低收入人群的收入。使他们的收入能够跟房地产价格的上涨幅度趋一致，最终使他们也买得起房。 　　二、破解房地产宏观调控的瓶颈问题的对策和建议 　　1.确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控目标。笔者认为，中国房地产调控的总体目标应是：按