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物业公司全面管理提升探讨 　　【摘要】房地产行业的蓬勃发展也在一定程度上推动了我国物业管理的进步，而就当下我国的物业管理而言，不得不承认，其仍然存在很多的问题。对此，本文进行了深入地分析，并相应地提出了提升物业公司全面管理的策略和途径。 　　【关键词】物业公司 物业管理 现状 问题提升 　　近些年来，随着我国房地产行业的快速发展，其物业管理也步入了快速发展时期，物业管理作为房地产商品的一个重要消费环节，使房地产开发得以延续并完善，它的经营服务方式也适应了我国当下的市场机制。与此同时，我国的相关法律逐步完善，市场竞争日益加剧，对物业管理公司也提出了更高的要求，如何进一步地规范管理、提高服务质量和水平，增强自身的核心竞争力，是当下我国的物业管理公司面临的重大考验。针对当前我国物业管理中存在的问题，具体谈谈如何提高物业管理公司的管理能力，建立适合时代发展的物业管理机制。 　　一、我国物业管理中存在的问题 　　（一）政府方面存在的问题 　　1.政府行为上的偏差 　　各级政府对我国的物业管理有一定的影响作用，总的来说，其影响是正面的，但不可否认，有些政府行为上也存在偏差，其偏差主要表现在： 　　（1）对物业管理的认识不足。有些政府未把物业管理当作现代经济部门体系之中的一个重要环节，而是将其视为权宜之计，这在传统房屋管理体制中体现得尤为明显，不为减轻国家的财政负担，当地政府采取了这种策略。 　　（2）政府管理体制不健全。物业管理行业和各个公用部门及政府部门等紧密关联，其中最为重要的是和政府部门间的关联，如公安部门及市政部门等，然而就我国目前的管理体制来看，物业管理在国家与地方上还未统一，以致有些问题常常超出房地产管理部门的职权范围。 　　2.法律体系有待完善 　　目前我国的物业管理法律体系仍需进一步地完善，当下，我国物业管理的最高法律法规是《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订），不可置否的是，这部法律还存在不少漏洞，物业管理公司和业主在管理及服务过程中产生的一些问题无法通过法律的途径得到及时有效的解决，因此，我国的物业管理法律体系还需继续完善。 　　（二）物业管理企业存在的问题 　　1.企业资金不足 　　为保证物业管理的经济效益及资金的有效运转，必须要有充足的资金，但目前我国的大多数物业管理企业却面临着资金周转的困难，经费不足，主要体现在：由开发商支付的管理基金以及由开发商与业主共同提供的维修基金未完全落实，因此，物业管理企业难以获取这部分经费。此外，管理费收取缺乏规范性。尤其是一些经济欠发达地区，其管理费的标准较低，物业管理公司为维持公司的正常运作，采用了多种经营手段来弥补资金上的不足。 　　2.企业资质各不相同 　　对于物业管理企业资质的评价标准，主要包括资金状况、技术力量以及服务水平等，而目前我国的物业管理企业其资质各不相同，原因是多方面的。首先是企业的门槛较低。物业管理企业提供的主要是服务，资产较少，最低限额是十万元。 其次是市场化程度较低。对于由开发商与房管所组建的物业管理公司未能正确对物业管理进行定位，这在一定程度上制约了物业管理的自由市场化的发展。 　　二、物业公司全面管理的提升策略 　　（一）制定严格的发展战略 　　切实可行的发展战略是建立在对市场环境、行业特征以及自身实力的有效把握的基础上的。进一步明确企业的发展战略，从而使物业管理公司确定自身的发展目标，挖掘自身的潜力，提升企业的核心竞争力，制定合乎客观实际的战略及多样化的经营策略，提升企业的服务质量和品牌意识，并通过合理的实施手段，对战略目标进行分解。 　　（二）完善组织结构 　　物业管理公司的两个业务是物业经营及物业管理，为此，必须不断健全物业管理公司的组织机构及岗位管理体系。对于管理分区，要根据其具体情况来配备适当的管理人员与技术人员，从而提升物业服务质量和水平；对于管理总部，要根据企业自身的状况来配备管理人员与经营人员，只有这样，才能实现企业的快速发展。所以，物业管理公司必须不断强化总部，强化集中管理的能力，对经营策划、财务管理以及品牌宣传等职能进行统筹兼顾，从而将公司的管理进行全面的提升。 　　（三）建立科学的成本控制体系 　　在保证企业管理和服务质量的前提下，加强对企业的成本控制，建立目标成本体系，是规范物业管理公司内部管理，增加经济效益的重要举措。因此，物业管理公司必须建立科学的成本控制体系，进行严格的预算管理，对公司的采购、营销、人力、管理以及财务等诸多成本进行严格的规划和管理，并且在事先、事中及事后均进行全方位的成本管理，以达到优化成本的目的。 　　（四）拓宽业务领域 　　物业管理公司提供的基本服