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房地产企业纳税处理与风险控制问题探究 　　【摘要】 纳税处理作为企业一项重要的财务管理活动，是房地产企业实现经济效益合法化、最大化的重要手段。纳税处理给房地产企业带来经济效益的同时，也使企业面临着风险。如何有效地进行纳税处理工作，合理规避纳税风险，是摆在房地产企业面前的一道难题。本文将结合房地产企业的行业特点，深入探究房地产企业的纳税处理工作及面临的纳税风险，并给出相应的防范措施，给企业合理制定纳税筹划，科学规避纳税风险，实现企业经济效益的合法化、最大化提供理论借鉴。 　　【关键词】 房地产企业 纳税处理 风险控制 　　一、房地产企业各环节的纳税处理 　　1、企业准备环节的纳税处理 　　在房地产企业设立的过程中，由于新税法颁布后，原来通过注册地和企业性质选择进行纳税处理的道路已经行不通，企业应重新选择另外的方式进行纳税处理。房地产企业可以通过选择企业的组织形式和组织结构等方面进行纳税处理。组织形式上的选择主要有：独资企业、合伙企业、股份制企业等。依据我国现有税法规定，独资企业和合伙企业只需缴纳个人所得税，而股份制企业既要缴纳个人所得税还需要缴纳企业所得税。企业在组织结构上的纳税处理选择主要是指房地产企业集团在分支机构的设立上，是采取设立子公司还是分公司的形式。依据现行税法的规定，分公司不是独立的法人机构，与总公司合并计算所得税。而子公司作为独立的法人机构，与总公司分开计算所得税。房地产企业集团可以在初期先设立分公司，等分公司有了盈利之后再变更子公司。房地产企业在筹资过程中，可以通过选择合适的资本运作方式进行纳税处理。企业应结合自身的资产结构，合理利用负债的筹资方式，充分发挥利息税盾的作用。企业应合理利用融资租赁方式进行纳税处理，因为这种方式既可以通过计提折旧抵扣应纳税额，也可以起到利用利息税盾抵税的效果，实现了双重抵税。 　　2、企业开发环节的纳税处理 　　房地产企业在开发建筑环节中，可以通过开发项目的合作与转让进行纳税处理。我国现行税法规定：企业以不动产作为投资入股的，其参与接受投???方利润及共同承担风险的行为，不征收营业税。比如，房地产企业可以采取自己以土地使用权出资、合作企业以货币出资的合作方式共同开发建房。房屋建成后，双方可以采取利润共享、风险共担的利益分配方式对房屋进行分配。这样，企业在合作过程中以土地使用权出资的部分即视为不动产投资入股，按照税法规定，即可不用缴纳营业税，合作获得的利润分成也不用缴纳营业税，达到节税目的。房地产开发项目转让主要有资产转让和股权转让。依据现行税法规定，股权转让无需缴纳营业税、增值税和契税。而资产转让则要缴纳营业税、增值税和契税。因此，房地产企业应尽量采取股权转让的方式进行开发项目的转让。 　　3、企业销售环节的纳税处理 　　房地产企业在房屋销售过程中，可以通过对销售收入分解和选择合适的促销方式进行纳税处理。比如，房地产公司可以设立装修公司或者物业公司，对销售收入进行分解，将房屋销售收入部分转移给装修费用或物业费用。因为依据现行税法规定，对装修费用、物业费用实行营业税征收，其税率低于土地增值税，实现企业节税的目的。企业在进行房屋促销时，可以通过采取赠送家具、家电，附赠装修，现金折扣，赠送一定时间的物业费等多种促销方式进行纳税处理，每种促销方式涉及的税种不同，都有比较大的节税空间。因此，企业应采取合理的促销方式进行纳税处理。 　　4、企业持有房地产环节的纳税处理 　　在房地产持有环节上，房地产企业可以通过分解租金、利用房地产投资和选择投资性房地产计量模式进行纳税处理。利用房地产进行投资，是指房地产企业把闲置的房地产作为不动产投资入股，与其他企业合作组成利润共享、风险共担的共同体。这样企业闲置的房地产就不缴纳营业税、也不缴纳房产税，只需缴所得税，实现节税效果。分解租金是指企业把物业费、水费、电费等从租金中分离出来以实现节税目的。而投资型房地产计量模式主要有公允价值模式和成本模式，企业可以选择成本模式进行纳税处理。因为成本模式下，企业可以通过计提折旧抵扣应纳税额，实现节税效果。 　　二、房地产企业纳税处理面临的风险 　　1、缺乏正确的纳税处理意识 　　由于我国企业起步晚，发展时间较短，很多企业对如何进行纳税处理并不清楚，有些企业将纳税处理用于打税收法规政策的擦边球，增加了企业的纳税处理风险。一些企业没有树立正确的纳税处理意识，以为纳税处理就是跟税务征管部门搞好关系以争取减免税收，千方百计与税务部门套关系，有些甚至通过行贿的违法方式以获取企业少缴税的机会。有的企业沾染了不良的社会风气，挖空心思钻税收政策法规的漏洞，增加了税务征收工作的难度。有些房地产企业存在偷税漏税的错误思想，为达到少缴税的目的，采用部分收入不入账或不计入往来款项、多计提折旧分摊费用、以合作建房名