某主题公园项目规划评述及发展建议.ppt

* * 投资运营模式建议 * 项目投资运营模式构建 根据项目的功能构成与特点，项目投资运营可从以下两种模式中选其一： 模式一：政府主导引领模式 政府对基础设施及先导性项目进行先行投资，吸聚市场参与 模式二：项目整体旅游地产开发模式 引入战略投资者，对项目进行整体旅游地产开发；政府规划引导 * 投资运营模式一：政府主导引领模式 模式一操作要点：政府对基础设施及先导性项目进行先行投资，吸聚市场参与 政府成立项目公司，由项目公司代表政府负责总控统筹项目，实现项目市场化运作。 项目公司负责项目及周边基础配套设施建设、周边整体环境改造，以公共投资提升区域价值。 项目公司选择建设一至两个具有示范性、形象性、快收益的重点子项目（如企业会所），以平衡前期公共建设投入。 把项目整体划分为若干个投资项目包，分别引入投资商投资项目包。 在不降低项目建设标准的前提下，引入市场力量进行各子项目的投资和运营。 对于部分重点项目（高端会务酒店），鉴于项目推进的紧迫性，可在项目初期即采取捆绑旅游地产开发的方式进行招商，以加快项目推进。 * 投资运营模式一：政府主导引领模式 项目名称 投资主体及模式建议 运营主体及模式建议 基础设施 项目公司独资 项目公司（资产管理公司）/专业基础设施运营管理公司 建议项目包 高端会务酒店 投资商独资或政府土地作价入股 专业商务酒店管理公司 旅游地产地块 投资商独资或政府土地作价入股 销售/经营 美食商业街 投资商独资或政府土地作价入股 专业商业物业公司 建议项目包 顺德名企会所 项目公司独资 销售/经营 精品生态度假酒店 项目公司/投资商独资或合资 专业精品度假酒店管理公司 国际健康养生中心 投资运营商独资或项目公司与投资运营商合资 体检中心、国医堂、SPA各功能由不同的专业公司分别经营 高尔夫增扩建 项目公司/碧桂园高尔夫 均安碧桂园高尔夫统一经营 除基础设施外，由项目公司参与投资的项目要充分考虑后期的退出机制。 重点项目投资运营初步建议 项目包 旅游地产地块 投资运营模式一：政府主导引领模式 投资项目包示意 * 投资运营模式二：项目整体旅游地产开发模式 模式二操作要点：引入战略投资者，对项目进行整体旅游地产开发；政府通过规划、招商约束等总体把控、引导 根据项目发展战略目标，择优选择一家实力强大的地产开发商，进行项目整体一体化旅游地产开发与运营。即：以地产开发商为项目投资主体，进行项目整体开发；由开发商引入酒店等专业运营公司作为相应子项目的运营主体。 政府原则上不参与项目投资和运营（也可以土地作价入股），通过确定项目目标体系、基于控规层面的指标体系、招商约束条件等总体把控项目发展的重大事项： 包括：项目发展方向、投资要求、建设标准、建设进度建设周期及时序要求等 投资主体 运营主体 备注 地产开发商 由开发商为主体引进专业子项目的管理公司 地产开发商捆绑旅游地产开发 * 两种投资运营模式优缺点对比 模式 优点 缺点 模式一： 政府主导引领模式 政府总控项目发展方向，可控性强，有力保障项目建设目标的实现 项目主体与政府审批部门之间的沟通与协调畅通，效率较高。 区域整体价值及项目价值均得到最大化提升 政府前期须有较大投入，需承担一定的市场风险。 子项目的招商等工作量较大，项目建设期间协调工作量较大。 对核心项目（会务酒店等）的投资者给予一定的行政及政策支持，如捆绑招商等。 模式二： 项目整体旅游地产模式 引进有丰富经验、品牌效应及强大资本运作能力及资源整合能力的企业，有利于保证项目按市场规律实施 政府无需承担市场风险；且相应工作量减少 企业更关注自身经济利益，与政府目标之间易发生冲突，导致政府可控性差。 企业按照市场运作，受市场影响因素较多，建设组织期间协调难度较大，开发周期较长。 投资商通常博弈议价能力强，政府议价能力相对较弱，付出代价较大 开发管理模式建议 由于“项目整体旅游地产模式”投资运营模式下，市场投资者具有自身的流程化管理，因此在此主要探讨“政府主导引领模式”的投资运营模式下的开发管理模式。 * 开发管理模式建议 开发管理模式创新的意义 政府职能转换示范 顺德是广东地区政府职能改革的先行区，对于类似大型项目，采取专业化、社会化的服务外包管理模式，是政府职能转换的必然之举，是提高政府运作效率、降低运行成本的切实要求。 项目管理特性的要求 由于项目发展的战略意义及复杂性、特殊性，开发建设具有如下特征： 专业广泛 从城市产经战略层面研究项目与周边区域的发展互动； 从旅游规划层面研究项目的市场开发与运营； 从生态系统构建的层面研究项目独特生态资源的保护性开发； 建设周期长，涉及大型项目的规划管理、工程建设管理、招商运营等； 组织实施方式极为复杂。 两个层面的创新 由政府大包大揽的方式向专业化、社会化服务外包模式的转变 。