房屋权属登记管理及相关问题法律思考.docVIP

房屋权属登记管理及相关问题法律思考 　　摘要：随着社会主义的发展，房地产交易活动也逐渐的复杂起来，民法的物权的理论之中有一个重要课题就是以保障交易安全为目的的不动产登记制度。本文就是针对以房屋权属登记管理及相关问题的法律思考为研究核心，详细阐述了房屋权属登记程序、在登记过程中存在的问题及相关的法律思考。 　　关键词：房屋权属；登记管理；问题 　　中图分类号： TU113.5+41 文献标识码： A 　　1、我国房地产权属登记制度的功能 　　1.1、公示功能 　　房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。 　　1.2、公信功能 　　“公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。” 　　1.3、管理功能 　　房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。一是对房地产市场进行监督管理的功能，通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能；二是审查监督功能，通过对房地权属登记的审查程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为。 　　1.4、警示功能 　　房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告诫相对于存在房地产交易风险的作用。 　　1.5、效率功能 　　交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。 　　2、房屋权属登记管理程序 　　房地产的等级类别较多，登记的程序和所需文件也有所不同，但基本的程序主要有：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。 　　2.1、申请 　　申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关相关证明材料的行为。《权属登记管理办法》第十一条规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。只有经过依法登记的房屋，才发生物权的效力。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律、法规和本办法另有规定外，登记依申请进行，不申请不能启动登记程序。 　　2.2受理 　　受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上是一个初步审查的过程。受理时要看申请人提供的登记材料是否齐全，权属来源是否清楚。权利人在申请登记时，登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，以及各证明文件之间的逻辑是否一致，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行纪律并要求申请人签字确认。对提交申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当受理登记申请，并出具收件凭证。对申请登记材料不全或不符合法定形式的，登记机构不受理登记申请，并应告知申请人不予受理的原因，需要补充材料才能受理的，应当一次性书面告知申请人需要补齐的材料。 　　2.3、审核 　　审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，以做出予以登记或者不予登记决定的行为。房屋登记的审核环节是房屋登记工作中的核心环节，直接关系着权利人的申请是否可以被核准登记。《物权法》明确规定了登记机构具体应当履行哪些职责，审核哪些具体内容。登记机构的审核内容，主要是查阅登记簿、审查申请人提交的各种材料，在必要的时候进行实地查看等。具体为申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载是否一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿的记载是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否存在冲突；是否存在房屋登记办法规定的不予登记的情形。 　　2.4、记载于登记簿 　　经过登记机构的审核，对准予登记的申请，登记机构将决定登记的事项，包括房屋的自然状况部分、权利状况部分，以及查封、异议等其他依法应当登记的事项等在登记簿上予以记载。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。登记的完成，必须要将房屋的有关信息归于登记簿。登记机构必须如实将登记事项记载于登记簿，发挥登记簿的公示、公信作用。 　　2.5、发证 　　登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的