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房屋测绘规范应用问题分析 　　 摘要：当前在房屋测绘中常会遇到房屋竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算、不同时期建筑面积计算适用规范不同、房屋预售和登记面积的测算等诸多涉及到人们切身利益的问题，本文详细解读了相关的法律法规并对房屋测绘中遇到的问题进行了深入的分析和探讨。 　　 关键词：房屋测绘；建筑面积；差异; 　　中图分类号：P24 文献标识码：A 文章编号： 　　 引言：房屋的建筑面积既是房地产开发、建设工程领域一个重要的技术经济指标, 又是房地产产权产籍管理、核发权证的依据；同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据,其测量结果贯穿房产的征收、开发、权籍管理、销售、交易等全过程；关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。房屋测绘是在法律规范的指导下，遵循一定的技术标准，并使用科学的测量技术手段，得出的法定结果，是要产生法律后果的行为，测算的过程，从某种意义上也是经济利益的再次分配过程。 　　一、房屋测绘过程中适用法律法规的问题 　　从房产的形成过程来分析，房屋要严格按照建设规划开工建设，《中华人民共和国城乡规划法》（2008年实施）第45条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年发布）第17条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从以上的法律法规来看房屋竣工验收后规划面积即是其法定面积，权属登记的房产测绘面积是在规划面积基础上形成的，是一一对应的关系。 　　 1、房??面积测绘的实施主体 　　商品房销售管理办法（2001年发布）第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 　　房产测绘管理办法（2001年施行 建设部、国家测绘局令）第6条 有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：1、申请产权初始登记的房屋；2、 自然状况发生变化的房屋；3、房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。 　　 2、房屋的预测面积与实测面积、预售面积的区别 　　预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。从这条定义来看房屋的预测面积等同于预售面积，城市商品房预售管理办法（2004年修正）第7条 开发企业申请预售许可，应当提交商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。以上提到的商品房预售方案中包含了预售楼盘的楼号、套数、使用用途、面积预测及分摊情况。 　　委托预测绘之前，房地产开发企业不仅要提供经规划核准的全套建筑设计图纸，还要提供土地使用证、建设工程规划许可证及其他必要的证明材料。为防止施工过程中改变设计用途或容积率，保证预测绘成果满足国家相关文件的规定，变更图纸同样要经过联审。房屋预测绘必须符合《房产测量规范》和当地的实施细则及其它相关房产规范、细则等规定，并接受有关部门的监督。 　　房产测绘管理办法（2001年施行 建设部、国家测绘局令）第7条 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。并规定当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。 　　从以上条款我们可以得出结论：预测绘结果无法与房产自然状况保持一致，只能作为参考依据由房地产主管机构委托有资质的测绘机构测算，测算的依据仍然是建设工程规划面积和相关的图纸，使用的标准是《房产测量规范》，而建设工程的规划施工则是依据《建筑工程建筑面积计算规范》国家标准GB／T 50353-2005，（2005年7月1日实施 建设部发布）测算房屋面积。2个面积测算应用的标准不同结果也有差异。 　　值得一提的是,预测绘成果包含了房屋的详细信息，如预测房屋套数、面积大小及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围和使用功能等，都是