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国内外住房保障体系研究及启示 　　费璇：国内外住房保障体系的研究及启示 　　[摘要]如何在为中低收入家庭提供住房保障的同时促进经济发展，并且提高市场运行效率，一直是世界各国和地区共同面对的难题。本文通过对新加坡、美国、日本、中国香港等国家和地区的住房保障体系进行研究和分析，对建立中国特色的住房保障体系作出探讨。 　　[关键词]住房保障体系；中低收入家庭；住房金融保障制度；准入与退出机制 　　[中图分类号]F29331[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）42-0041-03 　　1前言 　　住房保障是政府通过行政手段向中低收入家庭提供财政补贴或实物援助，帮助其解决居住问题的制度安排，是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。当居民因各种原因而无法通过市场手段获得住房时，国家有责任通过适当的方式为其提供最基本的居住设施或以其他形式解决其最基本的居住问题。 　　如何在为中低收入家庭提供住房保障的同时促进经济发展，并且提高市场运行效率，一直是世界各国和地区共同面对的难题。但也有不少国家根据土地资源、自身经济实力等背景的不同，发展出了很多不同的模式，成功地解决了住房保障问题，其中具有代表性的住房保障制度主要有新加坡完全公营的制度、美国以住房补贴为主的保障制度、日本的国家和地方公共团体合作的住房保障制度。本文通过研究和分析国外与国内先进地区的低收入住房保障制度，以期对建立中国特色的住房保障体系做出有益探讨。 　　2新加坡住房保障制度分析 　　新加坡政府的住房保障制度被称为“世界的典范”，其保障范围比例居世界前列，约有876%的人口居住在政府提供的组屋中。新加坡把住房政策作为基本国策，规定每五年根据其国情调整一次住房政策和建房计划，并成立建屋发展局，对组屋的施工建设、出售和出租等事项进行统一管理，有效地推进了住房保障体系的建设。为确保组屋政策能够顺利实施，新加坡制定了《建屋局法》、《新加坡建屋与发展法》和《特别物产法》等法律，其中限制了居民购买租屋次数，如规定新租屋5年内不能转售，一个家庭只能拥有一套租屋，一旦发现居民在买卖租???时弄虚作假，那么当事人将会被罚款或监禁6个月，此规定有效地抑制了租屋的炒作。财政上建屋发展局每年都会得到政府所提供的建屋发展贷款，其利率明显低于市场利率，且为挂账形式，不追索还债。并且新加坡颁布了《土地征用法令》能够协助其以远低于市场的价格获得可供开发的土地，组屋的售价根据中低收入家庭的承受能力来定价，由此造成亏损由政府核准后从财政预算中给予补贴，同时与中央公积金制度相结合，确保了中低收入家庭住有所居，但此办法带给政府的财政压力较大。新加坡的组屋规划地十分合理，在规划建设中避开了房屋较为密集的市中心地区，而选择交通比较方便的城市边缘地带起步。这样规划不仅有利于居民的疏散，也大大降低了组屋建设的开发成本，同时根据不同规模的居住区配套建设不同规模的福利设施，且在认购率达到70%后，才会兴建组屋，有效地降低了房屋空置率。新加坡政府以直接介入的方式为居民提供保障性住房能够更为直接地调控住房生产，并且可以在较短的时间内提供较多的保障性住房，以缓解供求矛盾。但这种方式会给政府带来较大的财政压力，而且容易引发贪污腐败、权利寻租等不良后果。 　　3美国住房保障制度分析 　　美国政府的住房保障制度经历了公共住房、补贴住房建设和房租补贴等发展过程，现阶段主要以补贴需求为主。美国通过财政补贴、金融支持等多样化方式，使得中低收入家庭可以直接租赁或者购买市场上的商品房。美国政府很重视住房保障立法，有比较完善的住房保障立法体系，如《住房和社区发展法》、《无家可归者资助法》、《住宅和社区综合发展的混合法》、《全国可支付住宅法》和《税收改革法案》等法律。美国拥有完整的信用体系，能通过查询个人及家庭的情况，判断其是否能够获得补贴，同时建立了住房保障退出的动态监管机制，对住房保障家庭实行动态管理，一旦收入情况发生改变，住房保障的标准就会及时做出相应的调整，有效解决了保障性住房供给与实际住房保障对象错位的问题。此外，美国对住房证和住房券的发放和使用进行严格的规定，如保障对象不得承租房租高于联邦政府所规定的租金水平的房屋，此规定可以有效地将资金发放到需要住房保障的人群，并且节约了资金，保证了市场的效率。在美国的住房保障体系中，政府直接出资的比例很小，而资金主要是用于低收入阶层的公共住房及租金补贴。美国用于住房保障的大部分资金则是通过金融手段以及民间资金来解决，其中包括向开发商提供低息贷款或免税优惠来支持其建造公共住房。另外，美国政府为中低收入家庭提供首付款担保和低息贷款，并使住房抵押贷款证券化，以调动民间资本的投入来减少政府的财政负担。但是政府缺乏对房地产市场的有效干预，容易引发过度投机等危机，比如200