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地产低迷与货币超发市场性政策矛盾
地产低迷与货币超发市场性政策矛盾
导读:中国房地产行业近些年来的高位运行,与在分税制背景下地方政府对土地财政的依赖以及政府与房地产商的利益合谋有关,即地方政府依靠土地开发和土地转让获得预算外的财政收入,同时也使地方政府GDP政绩大幅增长。目前的楼市惨淡还只是对这几年房价涨幅的回落调整,一些开发商的“随行就市”心态使作为资源调配的价格策略变得愈加谨慎。值得注意的是,中国的房地产市场与世界宏观经济形势之间并没有必然的联系。
关键词:房地产市场;宏观经济;货币超发;土地财政
一、房地产市场的高位运行
(一)高位运行与世界宏观经济
金融危机以来世界经济呈现了一定的衰退特征,但中国的房地产市场却呈现出截然不同的高涨局面,2009年的宽松货币政策更是使我国的房价一路高歌。即使受到2010年限购令、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策的影响,我国房地产投资的增长速度也只有小幅度的放缓。根据统计局公布的数据显示,2011年前三季度全国房地产开发投资已达44225亿元,同比增长32.0%。但是值得注意的是,中国的房地产市场与世界宏观经济形势之间并没有必然的联系。
(二)高位运行与我国地产泡沫
那么,中国的房地产行业近些年来为何高位运行?这是本文要探讨的主要问题。针对这个问题的相关讨论有很多,城市化水平、人口结构变迁、土地政策、财政政策、金融体系发展等社会、政策因素都影响着我国房地产市场的发展。其中,在分税制背景下地方政府对土地财政的依赖以及政府与房地产商的利益合谋,这往往被认为是导致我国房地产泡沫的主要原因:地方政府依靠土地开发和土地转让获得预算外的财政收入,同时也使地方政府GDP政绩大幅增长。
(三)高位运行与货币超发政策
但是,土地财政的观点并不能完全解释中国房地产市场的高位运行,因为仅仅是地方政府的利益驱动是无法促成如此规模的房地产市场高位运行的。在房产价格不断上升的条件下对房地产的需求不可能无限增加,必须有大量的资源持续被投入到房地产交易与投资的领域中才可能维持价格的高涨。因此,需要一种??源调配机制的存在,这种资源调配机制能够把资源不断地投入到房地产中。我们认为,这种资源调配机制就是货币超发政策。
二、驱动房地产市场的货币政策
(一)成“蓄水池”的地产市场
近些年来货币超量发行,超发的货币必须寻找一个“蓄水池”才不至于泛滥成灾。房地产在此恰恰扮演了一个“蓄水池”的角色,它与分税制背景下的地方政府土地财政结合在一起,解释了房地产市场的高位运行。也就是说,货币政策与财政政策在房地产市场上开始合流,从而使中国房地产市场获得了前所未有的发展动力:一方面,地方政府在利益的驱动下实行土地财政,推动房地产的发展;另一方面,房地产市场则以其巨大的容纳能力吸纳了大量的流动资金。
(二)世界仅见的货币超发
中国的货币超发政策由来已久。过去二十年以来,中国广义货币M2供给的目标增长速度通常维持在17%-18%,一直高于GDP10%左右的实际增长速度,特别是在2009年,国家为了应对经济危机的冲击而天量放贷。相比1990年1.53万亿元人民币的广义货币量,到2009年中国广义货币增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%。而到2010年12月末,广义货币供应量余额达到了72.58万亿元,同比增长19.7%(时寒冰,2011)。近期中国广义货币对GDP的比值更是高达180%,这是在世界各国所仅见的。
(三)不断高涨的资产市场
货币总量的增长与经济增长、通货膨胀有着一定的关系,M2增幅应该大致等于GDP与CPI增幅之和。但中国的情况显得特别奇怪,M2增长幅度长期高于GDP与CPI增幅之和。例如90年代初,经济学家易纲在一篇论文中指出,改革后中国货币供给的增加,远高于GNP增幅与物价指数增幅之和。新增加的货币除了被经济增长与物价上升的那两部分吸收外,还有大量的余额无法解释。那么,无法解释的余额跑到哪里去了?这一问题一直持续到今天。对此,一个比较公认的看法是,在给定的经济增长速度下,货币供应的余额进入到不断高涨的资产市场中,从而避免了过高的物价上涨。
(四)被货币化的政策空间
中国2009年GDP规模是1978年的92倍,而2009年广义货币供应量规模是1978年的705倍,货币供应的增长远高于GDP的增长。从理论上来看,这应该伴随着长期性的通货膨胀。然而,大多数年份中通货膨胀并不是那么恶性。这里面的关键在于,随着经济体制的改革,越来越多的领域开始进入市场,不断有新的资产被货币化,从而吸纳了超量发行的货币。例如,90年代股票市场的建立与扩大,就成为吸收超量发行的货币的“蓄水池”。医疗、教育领域的市场化与货币化也是如此。
随着1998年房改的实行,房地
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