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首金项目市场研究报告 香港中博（重庆）房地产投资咨询有限公司 重庆市经济概况 重庆市经济概况 结论 重庆房地产市场发开投资 房地产供求状况 国六条 对“国六条”的理解 针对房价过热的城市，如北京等。重庆受影响比较低 形成三种博弈关系：地方政府与中央政府、地方政府与开发商、开发商与消费者之间的博弈 消费者对宏观调控相对敏感，容易出现“持币待购”的情况 重庆市商品住宅市场未来发展预测 未来发展战略定位 重庆主城发展方向 北部城区房地产市场分析 主城区2001年-2004年房地产投资情况 人和、鸳鸯组团-北部城区住宅供应集中点 北部城区房地产市场分析 北部城区房地产市场分析 北部城区房地产业发展趋势 结论 经过多年的发展,北部城区一举成为重庆高档住宅最集中的区域。 2004年,2005年,北部城区连续成为主城区销售面积之最。 金开大道沿线项目高档项目集中，成为中高消费者置业的首选地。 金开大道沿线楼盘入住率低,生活配套以及公共交通设施落后 北部新区规划 工业园区的发展 带动本项目发展的因素1 带动本项目发展的因素2 带动本项目发展的因素3 第二部分 楼盘调查 融科蔚城 融科蔚城 蓝湖郡 蓝湖郡 弗莱明戈 弗莱明戈 建工未来城 保利高尓夫花园 复地上城 复地上城 金山名都 金山名都 爱加丽都 奥林匹克花园 协信TOWN城 协信TOWN城 天湖美镇 天湖美镇 棕榈泉国际花园 棕榈泉国际花园 绿地翠谷 绿地翠谷 畅销楼盘 各项目主入口选择 生活配套设施 结论 结论 其他（高层）热销楼盘探讨 其他（高层）热销楼盘探讨 其他热销楼盘 周边酒店 周边酒店 金开大道项目商业 第三部分 消费者调查 节选 现住房状况及与未来置业计划 欲购物业类型、建筑风格 欲购面积 购房承受总价及接受的单价 结论 地块研究 宗地地形 宗地地貌 地块景观 地块交通 结论 地块SWOT分析 SWOT分析结论 劣势和威胁的规避 项目开发建议 经调查,金开大道上热销的项目均为低容积率项目 整个金开大道业已成为重庆高档住宅集中地 地块东部良好的原生态环境和观景资源 目前金开大道缺乏有效的生活配套设施和公交车 建议 项目开发建议 项目开发步骤建议 首先开发及销售别墅项目，约5年后再开发小高层项目，暂时把260亩的小高层和商业土地作为绿化及休闲公园。 项目建筑风格建议 现时金开区内项目都是以欧美风格建筑为 主，为了有效的突出本项目的差异化。 建议： 项目入口建议 项目定位 关于项目定位的思考 根据以往的市场调查,消费者购房认为地段与交通非常重要。 过半数被访者可以接受每天上下班1小时的交通时间 项目位于重庆北部新区，公交系统薄弱。 思考1：依赖公交车的消费者去北部新区购房的可能性？ 客户来源分析 主城区核心购房区域 整个北部地区置业热点区域 项目自身拥有些什么？ 位于金开大道，一个新兴的富人区 东侧临高尔夫球场，无法复制的观景资源 山地地形，优美的自然环境 远离金开大道，远离噪音与干扰 项目定位 产品定位 高档住宅产品:位于地块东部山顶,为高档的联排别墅\叠加别墅等 中高档住宅产品:位于地块西部临路一侧,为中高档的小高层产品 商业产品:靠近西部建材城,主要以商务公寓,酒店以及商业为主 项目产品划分 项目一:案名 项目定位 项目定位 目的： 升级换代，让现在住在别墅里人换别墅，做出一个能代表重庆富豪居住水平和代表未来别墅发展方向的项目。 目标客户定位 追求名牌产品，爱炫耀 追求享受，有较强的经济承受能力 高收入，年薪人民币10万以上（但绝对不是最有钱的人士） 年龄在30-45岁之间为主 主要是企业CEO或者企业老板 开名车，穿名牌，喜欢追逐潮流，爱好多元化，对新事物接受程度高 受过良好的高等教育，在文化上有共通性 项目的目标客户群体可能由以下类型组成： 收入情况 根据本项目的定位及定价，目标客户群体的家庭年收入应主要在18万——30万之间，而购买独立别墅的买家会在年收入30万以上。 心理特征 理性购买，自我观念较强 需求分析 目标客户群体来源分析 项目二:案名 首钢·星辉豪庭 The Starry Night 项目二：星辉豪庭 目标客户定位 受过高等教育，对世界品牌有一定认知度 注重生活环境，关注生活质量 年龄：28-40岁 中高收入 专业人士为主，如律师、会计师、金融行业相关人士 注重个人形象，消费过名牌产品 项目三:案名 首钢·金开之心 The Golden heart 项目分类型定位 重庆房产市场正处于萌芽、爆发阶段，未来3~5年将放量增长。 购房者愿意接受市场上没有的新产品，需要更好、更高档的产品来满足购房者的需求。 重庆房产市场即将进入一个由供应