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发达国家“以房养老”经验及特点 　　“以房养老”，也称“倒按揭”或“住房反向抵押贷款”，是指老年人将房屋产权抵押给金融机构，以定期从金融机构获取一定数额现金的一种养老方式。20世纪30年代起源于荷兰，当时是为缓解住房紧张而出现的，其操作方式是把人寿保险和住房贷款捆绑在一起，没有单独核算收益，投保住房抵押贷款保险或将住宅与人寿保险相结合。如果说荷兰的做法还不能算完全意义上的“以房养老”，那么美国1961年开始的反住房抵押贷款则是一个典型的“以房养老”模型，而且如今已是反住房抵押贷款发展最为成熟的国家。随着老龄化的加剧，其他国家也开始纷纷效仿，并逐渐建立起较为成熟的“以房养老”制度。2013年9月，中国国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”并于2014年开始逐步施行。因此，了解以美国为代表的发达国家“以房养老”的相关做法，从中汲取经验教训，对中国推行“以房养老”工作无疑大有助益。 　　一、发达国家“以房养老”经验 　　美国的反住房抵押贷款，62岁及以上的老年人是其服务对象。主要有三种形式（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）：第一种HECM计划，即住房权益转化按揭。1987年由美国国会授权房屋与城市发展部发起，适用对象为拥有较低价值住房的借款者，不管其收入水平和借款用途。根据FHA（Federal Housing Administration）“203-b limit”条款，贷款额度有最高限制，在限额内主要受借款人年龄、房屋评估价值、房屋所处地段和当时市场利率决定。贷款发放与偿还方式较为灵活，借款人可以选择一次性总付、按月支付、年金、信用额度，或其中两种或几种方式的结合；所贷款项可以按借款人的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款人死亡或者永久性迁出后偿还。该计划的最大特点是，联邦政府为双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。美国政府保证借款人一定可以获得贷款机构承诺支付他们的所有资金，即使机构倒闭也可以按时领到贷款。贷款人经过FHA的资格认证后可得到其提供的保险，当贷款期限结束时，贷款本息超过住房价值的部???由保险基金进行补偿，使贷款人避免了损失。因此HECM计划运作较为成功，是美国最主要的反住房抵押模式，约占据了95%的市场份额。第二种房屋保管者计划。由联邦抵押委员会1995年推出，主要针对不符合HECM条件的借款人而设计，如房产价值高于FHA的限额规定、共有房产等情形。该计划主要特点：一是不受FHA203（b）条款的最高贷款额限制，可以为拥有较高价值房产的老人提供更多贷款，更适合拥有中档住房的老人；二是对房产所有权的要求也较为宽松，如对正处于融资租赁等可以实现所有权之类的情形也予以认可；三是贷款额度除受借款人的年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外，还受到当时申请贷款的人数影响；四是随着房产的升值，允许借款人增加借款额，使借款人有更多的选择权。该计划可贷款上线一般高于HECM计划的限额，运作方式则与HECM计划基本相似，都采用浮动利率，贷款总成本基本相同。但发放方式只有按月支付、信用额度，或两者结合三种。由于该计划的主要借款对象为拥有中档住房的老人，因此其贷款份数远远少于HECM计划。第三种财务自由计划，是由附属于Indy Mac银行的一家私营机构――老年人财务自由基金公司提供的，专门为净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高档住房的老年人。贷款对象资格不需要政府的认可，属个人理财产品。贷款机构与借款人共享房屋因为升值带来的利益，其最大特点是利益分成方式不同，如果房产升值，借款人可以保留一部分房产的价值，他们的后代可以继承这部分保留的房产。与前两种计划相比，财务自由计划主要有四个特点：一是资金来源不同。在该计划中，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是一次性转给一家人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并终身按月给借款人发放年金。因此，即使住房出售以后借款人也能按月得到固定收入。二是升值分享方式不同。该计划有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可达房产价值的80%），后代可以继承这部分房产，从而在一定程度上解除了老人的遗产顾虑。三是贷款费用缴纳方式不同。该计划中没有直接费用支出，所有费用一并在贷款额中扣除。四是保险提供方式不同。该计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与公共部门提供的反住房抵押贷款产品的最大不同。此外，美国还有政府担保的倒按揭贷款和专用倒按揭贷款等计划。美国政府及国会在反住房抵押贷款中发挥了关键的作用，提供了较为健全的政策、法律、环境等方面的支持。美国的国家住房法案中还确定了反住房抵押贷款的政策目标，制定了专门法律法规，规范反住房抵押贷款市场的运作，不断促进产品的创新