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关于划拨土地使用权有偿使用收入若干问题探讨 　　[摘要]行政划拨作为其中的一种土地使用权取得方式，在转让的价款或其他形式收益中，包含着国家作为土地所有者应参与分配的收益。明确划拨土地使用权的财产权属性是正确处理相关问题的关键。 　　[关键词]土地出让金 土地收益金 　　[中图分类号] P285.2+39 [文献码]B[文章编号] 1000-405X（2013）-10-286-1 　　土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。行政划拨方式是我国从计划经济时期至今依然保留的一种土地取得方式。在有偿有限期为基本内容的现行土地使用制度下，准确合理地确定划拨土地使用权有偿使用收入是当前土地管理工作中的难点，本文将从划拨土地使用权有偿使用收入的确定和收回划拨土地使用权的补偿两方面进行探讨，希望对具体实践工作提供参考。 　　1划拨土地使用权有偿使用收入的确定 　　国有土地使用权有偿使用收包括土地出让金※和土地收益金※。行政划拨作为其中的一种土地使用权取得方式，在转让的价款或其他形式收益中，包含着国家作为土地所有者应参与分配的收益。由于土地的开发投入情况比较复杂、主体与用途等情况的差异，决定了土地使用权收益不能简单化和“一刀切”。下面将从转让、出租两方面做分别论述。 　　（1）划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是具有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应当将所获得的收益中的土地收益上缴国家。规定一土地出让金可以参照评估部门确定的评估价格，按照土地出让的相关规定补办出让手续，规定二土地收益的征收办法在国务院未作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。土地收益的确定按财政部《关于国有??地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》规定：单独转让土地的，以土地转让交易额的5%作为上交中央财政的土地收益金或土地增值费，连同地面建筑物一同转让的土地使用权，应根据房产评估价格，经财政部门核定，在交易总额中扣除合理的住房价款，其余额的5%作为土地收益金或土地增值费，上交中央财政。地方财政收取的土地出让金和土地收益金（或土地增值费）比例，由各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门在核定合理的土地开发成本和住房价款的基础上，自行确定。 　　另外，对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续，补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。 　　（2）划拨土地使用权的出租，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”按照财政部《关于国有土地使用权收入征收管理的暂行办法》规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。租赁人应将出租收入的5%作为上交中央财政的土地收益金或土地增值费。地方财政收取的土地收益金或土地增值费的比例，由各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门在核定合理的土地开发成本和住房价款的基础上，自行确定。 　　2收回划拨土地使用权的补偿 　　从历史角度上看，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。 　　随着土地市场的不断发展，以及对划拨土地使用权的属性认识的不断深化，划拨土地使用权作为财产权的属性得到越来越广泛的认同，其权益逐步明确。1986年颁布的《土地管理法》强调拨给与收回的无偿性，1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和规划的需求，可以无偿收回”，“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物，其他附着物，市县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”。1994年颁布的《城市房地产管理法》第二十二条规定“县级以上人民政府，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”。现行《土地管理法》第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权