论园区地产创新新发展.docVIP

论园区地产创新新发展 　　摘要：党的十八大报告指出，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。在创新型国家建设和城镇化不断发展的背景下，园区地产将在融合创新资源、承载创新型国家、推动城镇化发展、承担社会与历史责任方面面临更多挑战与机遇。 　　关键词：园区地产；创新驱动；经济发展 　　一、园区地产的宏观形势与国家战略分析 　　1.经济地位的崛起推动增长方式转变 　　改革开放以来，中国经济持续保持增长，连续多年保持了9.4%的增长速度。2012年，GDP达1.339万亿美元，超越日本而成为世界第二大经济体。世人公认，中国在这改革开放的35年经济稳定、健康、高速发展，国力显著增强，经济结构有了调整，人民生活水平逐步提高。 　　世界经济版图的变化赋予了中国新的重大使命。目前，中国的经济增长还主要来自于制造与生产行业。未来，作为世界第二大经济??的中国，应当为世界贡献更多的创新力量，这就要求中国努力推进产业结构升级，转变经济增长方式。 　　十八大报告指出，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。 　　2.创新型国家建设助力高新技术产业发展 　　自党中央在2006年1月9日全国科技大会上宣布中国未来15年科技发展的目标“2020年建成创新型国家，使科技发展成为经济社会发展的有力支撑”以来，创新型国家成为指导国家产业发展的主题词。创新型国家建设强调：努力实现战略性高技术领域技术研发实现跨越式发展，若干领域创新成果进入世界前列。之后，国家不断出台相关高新技术产业发展的细化方案，如生物医药行业发展规划等。创新型国家的建成最终将依托于战略性高新技术产业的发展。通过战略性高科技行业的聚集、聚合、聚变，实现国家产业结构的提升和国家创新的突破。创新型国家建设的提出为战略性新兴行业的发展带来重大发展机遇。 　　3.城镇化、创新驱动战略与收入倍增计划定调未来发展方向 　　十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点。李克强总理也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。 　　创新驱动战略延续了创新新国家建设的国策，进一步将创新提升至国家战略高度。中国经济已经进入重大转型期，旧有的发展模式空间越来越小。单纯靠规模扩张推动发展会产生严重的产能过剩，中国经济发展必须从投资驱动过渡到创新驱动。中国经济发展要从规模扩张为主转向提升质量和效益为主，必须依靠创新。 　　十八大报告提出，到2020年实现城乡居民人均收入比 2010年翻一番的目标，这是党代会首次明确提出居民收入倍增目标，预示着未来宏观经济发展的方向发生变化，将从对宏观总量的关注转向对微观民生的关怀，发展成果更注重惠及民生和注重公平。 　　在新一届党和政府的领导下，在中国经济与各产业部门会迎来新一轮的改革创新。可以预见，未来行政效率将不断提升、民间投资活力将不断被激活、产业活力会得到充分释放、国进民退的格局有望得到逆转。在这一改革创新过程中，作为园区地产商要深刻思考自身角色定位，为实现多元产业发展与区域经济腾飞贡献自身的力量。 　　二、园区地产近年发展态势与展望 　　1.行业发展综述 　　园区地产，主要是指政府根据区域经济社会发展的要求，以行政和市场等多种手段，通过园区土地开发和配套功能服务，集聚各种要素资源在同一区域进行优化整合，推动区域经济发展的一种城市功能区开发方式。 　　园区地产具有以下五大特征：（1）是产业集约发展与城市功能配套嫁接的创新型房地产业务；（2）是产业要素、商业资源和政策环境链接耦合的创新价值平台；（3）是城市扩容与新型城镇化倚重的先导途径；（4）是产城融合模式的创新策源地，政府职能的有偿代理；（5）是房地产调控转型和实体经济快速增长催生的细分市场。 　　园区地产的分类包括总部基地、文化创意园、商贸园、农业观光区、物流园、科技园、空港产业园等等。 　　不同于住宅地产与商业地产，园区地产最大的特点表现为生产链更为复杂与丰富。住宅地产的生产链包括项目规划、建筑设计、工程管理及物业销售四大模块，而园区地产，在住宅地产的生产链前后两端，还有所延伸，包括：产业定位、项目规划、建筑设计、工程管理、物业销售、业态招商、产业服务、资产运营、资产证券化等九大模块。 　　通过丰富的生产链与价值链，园区地产的开发模式更加复杂与多样。如果说住宅地产的盈利主要依靠物业销售，园区地产的盈利则更加多样，来自开发、运营、增值、投资各大模块的收入共同构成了园区地产有机协调的盈利系统。 　　因此，园区地产开发实质上是一个多元