“以房养老”金融瓶颈.docVIP

“以房养老”金融瓶颈 　　一位中国老太太和一位美国老太太在天堂门口相遇，中国老太太说：“三十多年以来，我省吃俭用，昨天终于攒够钱买了房子，虽然只住了一晚，也算心满意足。”美国老太太说：“我这个房子住了一辈子，昨天总算还完全部贷款，也终于安心的上天堂。” 　　这是十年前的老故事，目的是为了引导人们提前消费。如果要为这个故事注入最新意义，那美国老太太应该说：“我前半生努力工作还房贷，后半生把房子抵给了银行，轻轻松松地拿着钱享受生活，现在我对人间再无牵挂。” 　　后半生拿房子抵押，是对“以房养老”的通俗解读。 　　所谓“以房养老”，是指老年人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金，房主去世后，房产出售用于归还贷款，升值部分归金融机构所有，也被称作反向抵押或逆按揭。 　　9月13日，国家对于“以房养老”模式明确表态。公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称：《意见》）明确提出，要开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付公开表示，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体操作办法和实施细则。 　　恐非银行一己之力 　　国家发改委相关负责人在解读《意见》时表示，开展老年人住房反向抵押保险试点，对于老年人和保险公司来说都是好事。但“好事”也需银行来帮忙，因为在我国，保险业不允许做按揭贷款，所以银行信贷资金仍是养老资金的重要组成。 　　然而目前市场上，多家银行均没有推出此项业务。无规可依、风险顾虑，及业务各自为营成为最大障碍。 　　中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。其养老按揭业务细则规定，“贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过两万元。贷款期限根据借款人实际???要合理确定，但最长不超过10年”。 　　现实情况是一方面养老所需贷款金额有限；另一方面银行贷款门槛设置较高，如年龄要求在55周岁以上；抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子等。自该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。 　　借鉴国外经验来看，“逆按揭”已经是一种比较成熟的养老模式。业务由借款人、政府部门、银行、保险、养老机构、评估机构，甚至房屋中介组织共同参与、权责明确、共担风险、合力运作。 　　如让银行用一己之力面对“以房养老”的“逆按揭”贷款业务，将会面临重重风险。 　　最大的风险在于我国土地使用权限只有70年。除产权有年限外，“逆按揭”业务的唯一抵押物就是房产，对于银行来说，一旦房产出现贬值、拆迁、灭失的风险，就容易导致资不抵债、坏账的发生。 　　另一个突出风险就是人的寿命具有不确定性。多数“逆按揭”业务往往只能在老人死亡这一特定条件下，银行才有权利处置房产收回贷款。生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的风险则越大，这是因为“逆按揭”业务周期将延长，有可能出现贷款本息金额超出房屋本身价格的情况。 　　此外，贷款期限较长则意味着信贷资金占用的机会成本风险较大。贷款期间，一般银行机构不会规定老人偿还本息，而考虑到一般情况下，个人消费贷款利率低于资本市场的平均利率，因此如用将来的利率计算现在的资金占用成本，显然存在较大风险。 　　“以房养老”不能仅靠银行力量。在8月召开的国务院常务会议上，国务院总理李克强就强调，让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业。而据记者了解，近几年多个城市以不同方式进行了“以房养老”的试点：北京成立了“养老房屋银行”，上海实施了“以房自助养老”，南京实行了“以租换养”等。发动社会力量，通过不同途径，才是今后解决养老问题的必由之路。 　　金融机构顾虑重重 　　“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，相较其他金融机构，保险公司的优势在于拥有依靠生命表定价的机制及自身已有客户数据的经验分析。但若从技术角度而言，保险机构仍有诸多地方需要突破和创新。 　　“生命表只有寿险公司才有，依靠这个生命表，寿险公司可以判断某一年龄段的死亡比例以及这一年龄段一般生存多久，这是寿险公司的优势。但是房产抵押应该是财产险公司的业务，而不是寿险公司的业务。以房养老到底是财产险公司做还是寿险公司做？”一家寿险公司相关负责人表示。 　　与此同时，保险公司不能直接放贷也成为未来房屋反向抵押业务开展的一大障碍。经营主体模糊、无放贷经验、无合适产品等技术难题制约着保险机构参与“以房养老”业务。 　　在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能