经济技术比较在房地产开发项目管理中应用探讨.docVIP

经济技术比较在房地产开发项目管理中应用探讨 　　【摘 要】房地产开发项目管理中经常遇到方案比选问题。价值工程作为一种系统的、科学的方案比选、优化的管理方法一直得到项目管理人员及专家学者的重视和应用。应用价值工程总在方案优化，对备选方案设计和价值工程团队均的要求相对较高。对一些相对比较简单的项目，可选方案之间的关系也比较简单，运用一些其他方法可能更简单、容易的解决问题。结合本人的工作体会，通过对经济技术比较进行概念、研究内容、基本方法等的阐述，结合具体运用实例进行应用探讨。 　　【关键词】房地产；项目管理；方案比选；经济技术比较；应用 　　1、经济技术比较的概念 　　经济技术比较属于技术经济学的范畴。技术经济学是研究技术与经济的相互关系的学科，它通过技术比较、经济分析和效果评价，寻求技术与经济的最佳结合，确定技术先进与经济合理的最优经济状态。技术经济的产生与西方的管理科学和工程经济、苏联的技术经济分析的发展有密切的关系。 二十世纪30年代以来，在西方工业发达国家曾先后产生了对工程项目和生产经营决策进行分析计算的一些方法，如可行性研究、价值工程等。 　　2、经济技术比较的目的 　　技术经济学研究的主要目的是将技术更好地应用于经济建设，包括新技术和新产品的开发研制、各种资源的综合利用、发展生产力的综合论证。 技术经济学把研究的技术问题置于经济建设的大系统之中，用系统的观点，系统的方法进行各种技术经济问题的研究。 技术经济学把定性研究和定量研究结合起来，并采用各种数学公式、数学模型进行分析评价。 　　技术经济学研究的不是纯技术，也不是纯经济，而是把技术与经济结合起来进行研究，以选择最佳技术方案。经济技术比较在实践中通常采用两种以上的技术方案进行分析比较，并在分析比较中选择经济效果最好的方案。 　　3、经济技术比较涉及的内容 　　经济技术比较的内容涉及生产、分配、交换、消费各个领域和国民经济各个部门、各个方面，也涉及生产和建设的各个阶段。 从全局的范围来看，经济技术比较用于研究技术进步对经济发展的速???、比例、效果、结构的影响，以及它们之间的最佳关系问题；生产力的合理布局、合理转移问题；投资方向、项目选择问题；能源的开源与节流、生产与供应、开发与运输的最优选择问题；技术引进方案的论证问题；外资的利用与偿还，引进前的可行性研究与引进后的经济效果评价问题；技术政策的论证、物资流通方式与渠道的选择问题；等等。 从部门和企业范围看，经济技术比较用于厂址选择的论证，企业规模的分析，产品方向的确定，技术设备的选择、使用与更新的分析，原材料路线的选择，新技术、新工艺的经济效果分析，新产品开发的论证与评价，等等。 从生产与建设的各个阶段看，经济技术比较用于试验研究、勘测考察、规划设计、建设施工、生产运行等各个阶段的技术经济问题的研究，综合发展规划和工程建设项目的技术经济论证与评价，等等。 　　4、经济技术比较的基本方法 　　经济技术比较的基本研究方法有系统综合和方案论证。系统综合即采用系统分析、综合分析的研究方法和思维方法，对技术的研制、应用与发展进行预测与分析。 　　方案论证是技术经济普遍采用的传统方法，主要是通过一套经济效果指标体系 ，对完成同一目标的不同技术方案的计算、分析、比较；效果分析是通过劳动成果与劳动消耗的对比分析，效益与费用的对比分析等方法，对技术方案的经济效果和社会效果进行评价，评价的原则是效果最大原则。 　　5、方案论证的主要类型 　　项目实践中，常常遇到两种情况：一种是单方案论证，即只有一种技术方案可供选择，对候选方案是否可行进行论证就可以决定方案的取舍；一种是多方案论证，即有多个技术方案可供选择，这是就需要对进行多方案进行经济技术比较以选择技术上先进使用、经济上合理有力、社会效益大的最优方案。多方案论证主要有以下几种类型： 　　（1）互斥型，即在多个方案中只能选择一个，其余方案必须放弃。多个方案不能同时存在，方案之间的关系具有互相排斥性质。 　　（2）独立型，作为评价对象的各个方案是独立的，不具有相关性，且任一方案的采用与否都不影响其他方案的是否采用的决策。即方案之间不具有排斥性，采纳一方案并不要求放弃另外的方案。如果决策对象是单一方案，则可以认为是独立方案的特例。 　　（3）混合型，在方案群内包括的各个方案之间既有独立关系，又有互斥关系。 　　在具体的住宅小区开发项目中，项目的单一性决定经常遇到的是互斥型方案比较。 　　互斥型方案进行比较时，必须具备以下的可比性条件： 　　① 被比较方案的费用与效益计算口径一致； 　　② 被比较方案具有相同的计算期； 　　③ 被比较方案现金流量具有相同的时间单位。 　　在住宅小区开发项目中，上述条件表现为：满足功能需要可比，产生效益可比，投入成