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浅谈房地产开发设计管理工作 　　摘要：图纸设计是工程建设的重要环节，高效的设计管理对于建设项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着重要作用。房地产开发产品的成败除了区位以外，其设计的优劣与否是决定产品成败的关键。如何在竞争激烈的房地产市场中占得先机，必须要加强内部设计管理。本文从设计管理的意义、工作实施的关键方面、限额设计的初步探索、管理中部分经验教训等几方面分析。 　　关键词：设计 设计管理成本 　　中图分类号： S611 文献标识码： A 　　1、设计管理的意义 　　当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼于体现高质量、高品味、高效率。规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素。有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新已经成为提升企业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。 　　高效的设计管理工作是高效项目运营的基础，可减少项目资金时间成本、提高项目销售收入、提升企业品牌和竞争力。企业的竞争实质上是产品的竞争，名牌产品造就品牌企业，规划设计造就产品的品质、成本和品牌。而高效的设计管理工作决定了项目的品质、成本和品牌。 　　2、设计管理工作实施的关键 　　首先应树立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握关键，将管理工作落实到规划设计各阶段工作的重要环节中。设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识，具备考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素的综合意识。需加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。了解与分析客户需求，把握 产品发展趋势。 对设计公司的管理与协调，做好设计招标、做好合同管理，实行中期沟通、监督，落实奖惩措施。完善甲方设计标准，坚持全程优化设计，专家会议评审制度，内部审核制度化等。 　　2.1构建完善良好的管理团队 　　基于良好的设计管理团队，在明确的管理目标指导下运作，最终又可以最大程度的达成项目的设计工作目标，乃至项目的总目标。构筑完善的规划设计管理架构，培养良好的专业以及综合素质，建立科学有效的管控流程，保证管理工作的高效准确。开发规模加大，并不意味着人数势必呈同比例的增加，而是应该通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证设计部门高效率运作。 　　2.2合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 　　设计费用本身就是规划设计成本的直接构成部分；合理的设计费取定是保证质量与进度的基本条件之一。取费的合理有利于设计单位选择的合理性 ；有利于设计单位资源配备的优先性和设计师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用；设计阶段设计费用应基于“设计成本预算”文件为依据而确定的。 应避免出现为节省成本而压低设计费，为追求效果设计费失控。成本部门制定项目目标成本。 目标成本首先须合理，建立在长期数据库积累的基础上。设计部门制定偏差率，如：结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；材料设备选用偏差率； 　　设计费偏差率。设计的时间成本，注重制定合理的设计各阶段工作周期，影响到设计质量以及项目成本。设计管理工作的高效率运作是控制设计质量的重要保证，设计管理工作的准确性对项目的质量以及工程成本有着直接的影响 。 　　2.3建立并实施全过程的技术管理制度及流程 　　2.3.1建立以流程为基础的设计管理规范化体系 　　2.3.2制定严格编制、审核初步设计概算以及施工图预算的流程。为以后的各个环节的成本控制打下基础。 　　2.3.3 实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度。当前设计单位普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。必须依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。针对突破了造价指标的专业及具体部分，须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，控制工程造价。加强出图前的审核工作，以求得提高设计质量，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在施工图出图前加强审核管理工作，可最有效的减少不必要的成本浪费。 　　2.3.4制定严格的设计变更、修改、签证管理流程。将设计变更根据原因分类：1）.设计类：A.超成本目标、B.设计优化 、 C.设计错误、D.设计缺漏、E.补充设计、F.二次设计、G.现场条件 　　2）.现场施工类: A.施工错误、 B. 施工困难 、C.施工进度要求.3）