住宅建设用地使用权期满后公民权利维护问题研究.docVIP

住宅建设用地使用权期满后公民权利维护问题研究 　　【摘 要】我国《物权法》明确规定住宅建设用地使用权期满后可以自动续期，这在一定程度上缓解了民众对其住宅在期满后权利归属的担心。但是，《物权法》的规定很模糊，对很多关键问题采取了回避的态度。为最大程度的体现“三个代表”、“以人为本”政治法律理念，公平、平等原则，以及维护公民的生存和发展权，笔者认为以年租的方式为居民设定永久性土地使用权是完善住宅建设用地使用权续期规则的最佳模式选择，同时住宅建设用地使用权期满后地上物不应由国家无偿收回，应该赋予公民购买请求权。 　　【关键词】住宅建设用地使用权；续期规则；以民为本 　　我国现行法律规定，建筑物的所有权是一种永久性的物权，建筑物所覆盖的土地使用权是有期限的权利，二者之间的矛盾非常明显。就此矛盾，我国《物权法》明确规定住宅建设用地使用权期满后可以自动续期，这在一定程度上缓解了民众对其住宅在期满后权利归属的担心。但是，《物权法》的规定很模糊，对很多关键问题采取了回避的态度。本文通过域外立法例的考察，借鉴域外的立法，以党的“三个代表”、“以民为本”的政治理念和公平、平等保护的民法基本原则为指导，以期化解对于地上建筑物所有权的无期限性与建设用地使用权的有期限性之间的矛盾，维护公民的合法权益。 　　一、住宅建设用地使用权期限及法律相关规定 　　（一）我国法律对建设用地使用权期限届满的规定 　　目前我国有关建设用地使用权期间届满的法律规定主要有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产理法》、《物权法》。在物权法施行之前，有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。2007年通过的《物权法》对建设用地使用权作了住宅性建设用地使用权和非住宅性建设用地使用权的区分。《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约???的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 　　根据我国现行法律规定可以看出，在建设用地使用权期限届满的法律后果问题上，现行法律规定区分住宅性建设用地使用权和非住宅性建设用地使用权，进行了不同的规定。具体而言，住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。非住宅性建设用地使用权期限届满后的续期，依《城市房地产管理法》第21条之规定申请续期，未申请续期或者申请未被批准，且就地上建筑物等不动产的归属没有约定或者约定不明的，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，这些不动产应该无偿收归国有。 　　（二）我国法律的规定不足之处 　　从上述法律规定的梳理可以看出，《物权法》仅有住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期的简单规定，对很多关键问题采取了回避态度，不具有可操作性。住宅建设用地使用权期限届满后如何处理，仅依照现行法律规定是无法解决的。首先，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，该自动续期是有偿还是无偿，法律没有明确规定。其次，住宅建设用地使用权期限届满自动续期，但是续期期限的长短以及是否可以多次续期，法律没有明确规定。最后，住宅建设用地使用权期满（包括续期期满）地上物该如何处理，法律未明确规定。 　　二、比较法上的立法例考察 　　地上权谓以保有建筑物或其他附着物而使用他人土地的权利。地上权通常定有存续期间，地上权期限届满后的法律处置包括对建筑物及其他附着物的处理问题，涉及地上权人和土地所有人的利益及资源的有效利用，因而被各国立法所重视。我国现行法律没有使用地上权概念，但通说认为，作为用益物权的国有土地使用权，相当于德、日等国的地上权①。本文通过对我国香港和台湾地区，以及德国、日本的土地使用权制度的考察，以期构建符合我国国情，有利于维护公民利益的制度模式。 　　（一）我国香港模式 　　香港土地使用制度形成的理论基础源于英美普通法的一物多权理论。在英国的普通法中，地产权分为土地保有权和租借土地保有权。后者运用批租制，使租借人被授予在一定期限或可确定的时间内，享有土地的排他权。在英国法的土地批租制度下，租借的土地期限届满，如上盖为住宅，无偿收归地主；上盖为商店、写字楼，在移交给地主时，承租人可以要求补偿。在殖民主义经济政策的影响下，中国香港的房地产制度应运而生。香港的土地由香港政府控制，土地所有权不能买卖，只能租借和转让。租期届满，承租人不要求续租的，政府将土地连同地上物一并无偿收回，归政府所有②。在香港模式下，土地批租制度使公民享有较为长期稳定的土地使用权，但是租期届满地上物由政府无偿收回，不利于保障公民利益。 　　（二）我国台湾模式 　　我国台湾地区的现行立法相对肯定地上定着