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我国保障房融资模式中引入REITs障碍因素分析 　　摘要：为了更好地借鉴和引入国外比较流行的房地产融资方式REITs，识别出我国在保障房融资模式中引入REITs的障碍因素，并用层次分析法对这些障碍因素进行分析，确定影响我国保障房融资模式中引入REITs的关键障碍因素，进而根据分析结果提出相应的对策建议，以利于REITs在我国保障房融资模式中顺利实施。 　　Abstract： In order to better refer and introduce real estate financing way of REITs， which is more popular in other countries， identify the obstacles in the affordable housing financing mode that introduced REITs， and analyze these obstacles by Analytic Hierarchy Process（AHP） to find out the key obstacle factors that affect the affordable housing financing mode of the introduction of REITs， then according to the results of analysis， put forward to the corresponding countermeasures， so as to facilitate to introduce the REITs into our affordable housing financing mode successfully. 　　关键词：保障房融资模式；REITs；层次分析法（AHP） 　　Key words： affordable housing financing mode；REITs；Analytic Hierarchy Process（AHP） 　　中图分类号：F038.1 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0172-03 　　0 引言 　　保障性住房指的是政府为中低收入家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。由政府提供的公共租赁住房，由于其租金低，并且可以长期稳定居住，受到广大中低收入家庭和新就业人员的欢迎。与经济适用房和两限房、棚户区改造房等以出售为主的保障性住房相比，虽然都具有福利性的特点，但是由于后者可以通过销售较快的回收投入资金，此类项目在融资过程中会比较容易获得社会资金的支持，相对而言资金压力较小。公共租赁住房则不同，因其资金一次性投入大、且占用周期长、投资回报率较低等特点，使其对追求短期利润最大化的社会资金缺乏吸引力，只能更多的需要政府的直接资金投入。大规模公共租赁住房建设，对地方政府的资金筹措能力形成了考验[1]。 　　1 房地产投资信托基金（REITs） 　　1.1 REITs定义 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为目前比较流行的房地产融资模式，在国外已经取得了成功。它是一种???营于房地产投资项目的投资基金，有专门的投资机构进行房地产投资经营管理，通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证，集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，最后将投资收益按比例（多数国家规定的比例为不低于90%）以股息、红利的形式分配给投资者，是投资者分享房地产收益[2]。 　　1.2 REITs的基本运作流程 REITs在成立阶段的主要流程为：①评估资金；②接洽承销商、发起人，与承销商讨论投资与募集事宜；③接洽会计师和律师；④接洽房地产投资顾问；⑤申请发行，申请成功后决定保管机构并签订房地产投资信托协议。REITs成立并在证券交易所挂牌交易之后，REITs便进入正式运作阶段。 　　REITs在正式运作阶段的主要流程为：①由发起人发起设立房地产投资信托并向SEC和证券交易所上市；②信用评级机构对房地产投资信托进行评级；③与证券经纪商达成承销协议，由经纪商负责房地产投资信托发售和资金筹集；④投资人通过证券经纪商购买房地产投资信托，将资金投入；⑤REITs成立后，聘请管理顾问公司负责管理信托资产；⑥与保管机构达成信托协议，由保管机构保管资产；⑦信托财产及其各项收益将独立与保管机构的财产设立账号，由保管机构保管；⑧保管机构根据基金管理人指令将收益以红利方式分配给投资者[3]。 　　1.3 REITs融资模式研究的重大理论和实践意义 保障性住房REITs的研究，首先可以间接的解决房地产融