XX项目销售计划研判56页.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 市场规模和份额： 去化和价格趋势： 未来市场容量和万科去化预测： 09年 可售 销售率 成交 均价 月均套数 上市时间 片区 1460 65% 949 12000 80 济阳 108 56% 66 18000 22 9月 10年 可售 销售率 成交 均价 月均套数 上市时间 片区 1200 71% 850 12500 71 济阳 42 100% 42 18000 8 1月 城市 108 100% 108 14500 11 3月 1-9月可售 1-9月成交 1-9月销售率 1-9月项目份额 1-9月销售速度 片区 1527 903 60% 100 尚东 127 45 35% 15% 5 1-9月，板块成交量相对稳定，价格保持平稳。 尚东国际成交低迷，价格保持高位稳定。 市场结论和策略建议 片区成交 尚东国际 上 海 济阳路145、金色城市140 板块120-160首改产品供应逐渐萎缩。 预计销售计划可实现。 2.3再次改善产品线 白马联排和燕南园 竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块180-240平米的产品 燕南园 依云郡 白马花园 丽水馨庭 雷丁小城 合生城邦城 上 海 白马联排和燕南园 首次置业产品线综合评级：燕南园C，白马花园B，依云郡B，雷丁小城C，丽水馨庭B- 土地属性 万科燕南园 万科白马花园 依云郡 雷丁小城 丽水馨亭 优势 区域交通 新闵别墅区大环境较好 有轨道交通支撑，社区成熟 新闵别墅区大环境较好 劣势 缺少轨道交通 交通较差，配套不成熟 周边环境比较乱，东面为轨道交通车辆段 整体环境一般，配套一般，交通配套一般 交通较差，配套不成熟 评级 A B A- C B 产品力 万科燕南园 万科白马花园 依云郡 雷丁小城 丽水馨亭 优势 项目容积率低 180平米户型紧凑，功能全 立面品质感强，户型功能强 一般，毛坯 劣势 户型结构较差 立面无质感，产品规划一般 评级 B A B C C 总价 万科燕南园 万科白马花园 依云郡 雷丁小城 丽水馨亭 主流总价 400万 330万 290万 270万 180万 评级 C C B B A 上 海 白马联排和燕南园 上 海 分面积段，万科对比片区08年1-9月 分总价段，万科对比片区08年1-9月 从成交面积结构： 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力联排面积段，且销售率较高。 从成交总价结构： 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力成交总价段内。 但是300万以下的总价市场份额明显高于400万以上的。目前竞争对手纷纷调低价格，所以09年总价将进一步下调，所以未来价格竞争压力 白马180联排 市场规模和份额： 去化和价格趋势： 未来市场容量和万科去化预测： 09年 可售 销售率 成交 均价 月均套数 上市时间 片区 1050 64% 664 14000 50 白马 195 62% 120 16500 10 3月 燕南 70 100% 70 20000 6 1月 10年 可售 销售率 成交 均价 月均套数 上市时间 片区 970 73% 700 14500 63 白马 75 100% 75 16500 11 1月 1-9月可售 1-9月成交 1-9月销售率 1-9月万科份额 1-9月销售套数 片区 1154 664 58% 73 白马 170 140 83% 20% 12 燕南园 123 60 49% 9% 7 1-9月，板块成交表现良好，成交价格处于下降通道。 白马联排产品6月后销售受阻，价格无明显下降。 市场结论和策略建议 片区成交 白马花园 上 海 燕南园 板块供应逐年缓慢缩小，为万科提供机会。 万科产品总价较高，销售计划实现由一定难度。 如果价格作适当调整，可以提升销售速度。 赵巷晶园180 竞争范围选择：青浦、松江160-220平米的产品，220-260平米市场 赵巷晶园 合生朗庭 山水四季 莫奈花园 滟澜山 上 海 赵巷晶园180 再次改善产品线综合评级：赵巷叠加C，赵巷联排C，莫奈花园B，合生朗庭B，山水四季B 土地属性 赵巷180叠加 赵巷220-240联排 合生朗庭 莫奈花园 山水四季 龙湖联排 优势 成熟配套, 邻地铁站 成熟配套, 邻地铁站 生活配套相对成熟 临赵巷国际别墅社区，周边自然环境较好 临轨道交通站点，配套相对成熟 赵巷别墅社区，周边自然环境好 劣势 距离传统赵巷别墅区有一定距离 距离传统赵巷别墅区有一定距离 距离传统赵巷别墅区有一定距离 距离轨道交通略远 距离快速干道出入口有一定距离 评级 C