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谈政府对房地产市场宏观调控 　　作者简介：于华龙，男，中国矿业大学（北京）文法学院经济法学硕士 　　摘 要：自2010年4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是所说的“新国十条”，对于遏制房价过快上涨问题从明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等五方面提出了要求后，直到现在政府一直在控制房价的过快增长，但是效果并不是特别明显，由此又引发了社会对政府职能对于房地产市场宏观调控的思考。 　　关键词：政府职能；房地产市场；宏观调控 　　纵观我国房地产市场，从1984年开始发展房地产业至今，经历了起步、积压和房价快速增长三个大的阶段，尤其近几年房价的增长速度更是与人民的收入增长不相符。 　　一、房价过高增长过快的原因 　　在人们的生活水平不断提高的进程中房地产市场随之迅速发展，与此同时商品房价格也在随之迅速增长，对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，从而受到社会的普遍关注。那么房价短时间内过快增长房价过高的原因究竟是什么呢？ 　　（一）房地产市场利益链条太长 　　房屋是房地产市场中的最终产品，我们知道价格是商品价值的货币表现。在实际中一种商品的定价是由其内在成本加上合理的利润呢来确定的。在房地产开发的过程中，房价的确定也要遵循这一原则，但是在整个房地产开发过程中由于利益链条太长以至于使房地产开发的成本提高，最终使房价增高。 　　首先是建设用地，在我国现行的土地制度下，要取得土地的开发建设权利要从政府手中买得土地的开发利用权，由此政府成了这一利益链条中的第一个利益主体；其次，在开发过程中需要建筑工人，那么可能将工程发包出去，在这个过程中一层层的“包工头”又成为一个利益主体；再次，楼房在建设过程中需要各种材料，如沙、石、水泥、钢材、水电暖配套材料等等，有的还会涉及到各种各样的内饰装修材料，那么这些材料的生产商、销售商等有成为链条中的一些利益主体；最后，开发商??销售过程中自己成为链条中的最后一个利益主体。如此一来，房价在如此多的利益主体利益的趋使之下，使房价节节攀升。 　　（二）商品房供求关系决定 　　房屋价格也是由供求关系决定的，从需求角度看，改革开放以来，我国经济快速增长，人均收入不断提高，城市化程度不断提高，城市人口不断聚集，导致对城市住房需求增加。再看供应竞争的情况。本来嘛，房价上升，激励上升，供应增加，包括土地在内的生产要素供应增加，此乃市场经济应有之义。可这是自由竞争机制下供应行为的逻辑，我国现行的土地流转制度与完全的自由竞争机制还有一定的差距。目前，我国现行土地制度规定，农业用地要转化为工商业用地，中间必须收归国有，再由国家将土地批租出去（就是把土地的使用权拍卖出去），才能完成农业用地到工商业用地的转化。但是目前一方面土地转让价格不合理，使得农业用地不能顺利转化为工商业用地，导致商业用地供应不足。另一方面从政府拍卖工商业用地的角度看。在土地拍卖过程中，房地产开发商拍到的土地价格较高，拍买到的土地数量自然就下降了，这个环节又导致了住房用地供应不足。土地供应不足导致了商品房供应不足。 　　（三）投资性购房和投机性购房大量出现 　　在供求关系本来就已经失衡的情况下，又出现了大量的投资性和投机性购房。由于政策影响，房地产市场攀升，一些人借机囤积房源、转手获利的一种特殊的团队投资性购房行为，炒高了房价。还有以房养房的投机购房行为。经济学家羊慧明在“投机性购房比例过高，楼市调控应转向局部‘退热’”一文中指出一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投机性购房比例占30%-40%左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，内地房地产市场的主要问题是投资、投机性需求过热。 　　二、政府职能对于房地产市场的作用 　　在市场经济体制下，政府平时不该干预市场经济的自由发展由市场自己调节，可当市场失灵时无法调节社会产品总供给和社会总需求失衡问题时，那就该由政府的经济政策解决这一问题了。我国房地产市场出现的问题可能需要调动国家的宏观调控职能来解决了。稳定物价是我国宏观经济调控的四大目标之一。所以国家对于房地产市场的宏观调控应当从价格调控方面入手。 　　（一）充分落实限购政策的实施 　　虽然限购作为一项政策，在调控城市房价过快增长上是一剂立竿见影的良药，并且实施限购政策也并不是一个长久之计。但是在一定意义上对于炒房和投机性购房者以不小的限制，对于短期内遏制城市房价过快增长起到一定的积极作用，所以要暂时全力贯彻落实。 　　当然限购的目的是平衡已有商品房与需求的关系，可是限购虽有立竿见影之功，但没有根治之能，也只是