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市场分析 政策 天津被定位为“北方经济中心”和国际港口城市，迎来第二个黄金时代 地块 城市中心 五大道显性地段价值 同类别产品市场 周边公寓项目品质差距较大或销售排期不在竞争范围 产品分析 优势 创新的现代主义建筑 科技技术特征 低密度、高绿化率 完善的配套 劣势 高单价 建立在现代创新基础上的表征，不对位传统意识的“豪” 目标人群分析 人群定位 成功企业家、海归派、银行家、政企高管、文化界名流，在城市中心有工作或社交需求，具有开明意识、创新精神的一群 目标人群分析 消费方式： 物质财富积累达到一定层面的高端消费群，在消费方面表现出区别于其他阶层人士的某些显著特征 ·圈子化 ·信专家 ·要品牌 ·对价格不敏感 五大道——城市标志，近代天津城市 历史文化的象征与标签 建筑 产品支持 国际建筑大师 现代主义建筑形式 科学技术特征 人文 地段 产品支持 产品优势+五大道 的显形地段优势 广众（社会知名度与美誉度）——“新五大道精神” 窄众（目标人群）——“给天津风云人物的中心居所”  业界（专家意见）——“经典与反叛”  策略执行时段划分 07年3月至5月 （形象重塑期） 07年5月至8月 （强销期） 07年8月至10月 （持续销售期） 07年10月至12月 （下阶段客户积累期） 形象重塑期推广计划（2007年3月~2007年5月） 形象重塑期推广计划（2007年3月~2007年5月） 形象重塑期推广计划（2007年3月~2007年5月） 形象重塑期推广计划（2007年3月~2007年5月） 形象重塑期推广计划（2007年3月~2007年5月） 形象重塑期推广计划（2007年3月~2007年5月） 强销期推广计划（2005年5月——2005年8月）  强销期推广计划（2005年5月——2005年8月）  强销期推广计划（2005年5月——2005年8月）  持续期推广计划（2005年8月——2005年10月） 持续期推广计划（2005年8月——2005年10月） 附：销售现场建议 目前问题 销售中心集接待、体验馆、样板间、五大道展览馆于一体，功能集中，但重点不突出，记忆点分散 体验馆建议加强品质感，更贴合产品的顶级价位 样板间风格奢华但生活氛围与使用功能的体现较弱 1.保安着装：作战服调整为为有仪式感的绅士着装  2.体验馆主题更明朗、尺度感更舒适  3.样板间更人性化，增加生活痕迹，增强氛围感 推广战术 业内 “经典与反叛的建筑”引发的行业现象——关于开发理念的争鸣 活动 1.国际经典建筑摄影展 + 天津未来建筑与城市发展峰会 2.联手拍卖行主办五大道名家藏品的拍卖会，所筹资款捐于五大道环境保护，拍卖物品在现场展示2日 阶段目标 销售和推广进入一个相对比较平缓的过渡期，媒体投 放减少，但巩固已有的形象、口碑和引入品牌效应， 同时注意利用“金九银十”的房产销售旺期，是此阶 段的推广重点 推广战术 窄众 宣扬项目拥有者的荣耀感 广众 城市价值＋创新产品 启发外埠投资客 业内 以经典与反叛成就城市未来价值的行业榜样 附媒体建议 1.主流报纸： 《今晚报》 《每日新报》 2.杂志： 行业类：《楼市》 财经类：《财经》 时尚类：《时尚财富》 机场类：《中国国际航空》 特定人群：《世界经理人》、《福布斯》 3.定向直投： 　　　 私人俱乐部 各高尔夫、汽车俱乐部 4.网站重建 5.户外路牌形象重塑 6.外埠报纸媒体： 《北京青年报》 《21世纪经济报道》