衡阳市场报告2010028.docVIP

城市研究 一、城市背景 1、区位优越、地域广阔。衡阳位于湖南省中南部，湘江中游。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。 “扼两广，锁荆吴”，地处南北要冲，既是兵家必争之地，又是各路商贾云集之地，历为湘南重镇。现辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里,总人口731.14万。衡阳市区建成区和市区人口仅次于长沙，衡阳市区建成区120.5平方公里，建成区常住户籍人口120.8万衡阳是全国45个公路交通主枢纽城市之一，辖区公路纵横交错、四通八达。京珠高速衡枣衡邵、衡炎、京港澳衡桂、衡岳107国道、322国道、“三南公路”贯穿境。京广、湘桂铁路交汇市区未来的衡阳铁路枢纽将引入七个方向十三条线路，将会成为南方最大的铁路枢纽。湘江、耒水、蒸水、米水，可四季通航，“三位一体”的立体交通网络，衡阳新民用机场选址在衡南县云集镇，衡阳机场定性为国内支线机场，建设的目标年为2020年堪称“有色金属之乡”、“非金属之乡”、“鱼米之乡”和“旅游圣地”。 衡阳市近五年来GDP总值、固定资产投资额、社会存款总额、财政收入等四项指标呈稳定上升趋势，从四项指标也显示衡阳市经济发展较快，城市建设力度加强，居民日益富裕的态势。 2、城市稳健发展，居民购买力增强 2009年人均GDP已达到了17299元，按照国际惯例，说明衡阳市进入减缓发展期，为快速发展奠定基础。城市居民人均可支配收入稳步上升，消费能力不断提升，费支出占可支配收入的比例不断下降，居民储蓄能力不断增强，保障购买大型消费品能力。 3、二三产业优势逐步凸显 2009年衡阳市一、二、三产业占全市GDP的比重为20.6：42.8：36.6，三次产业占比“一降两升”：一产业占全市GDP的比重比上年降低了1.7个百分点，二产业比上年提高1.1个百分点，三产业比上年提高0.6个百分点。工业对经济增长的贡献率达到52.5%，比上年提高1.8个百分点。充分体现了衡阳市以“工业立市”“商贸兴市”“旅游旺市”的城市发展战略。 小结： 城市经济稳健发展，二三产业优势逐步凸显，居民购买能力不断提升，房地产消费空间提升。 三、城市规划 1、城市建设目标 城市职能定位：湘南中心城市、交通枢纽、旅游服务基地、省级历史文化城。 城市发展目标：将衡阳建设成为湘南商贸、物流业发达，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。促进由传统加工工业城市向现代加工工业与物流中心的方向发展，培植具有省际或全国意义的主导产业，重塑湘南经济中心地位远期中心城区城市人口规模为130万人左右，城市建设用地规模控制在125平方公里，人均建设用地控制在96平方米以内。城区采取“十字”型的空间布局形态，居住生活空间的发展沿着湘江两岸向南、向北展开，突出独特的山水条件和人文背景；综合服务功能的空间发展自西向东推进，强化中心城区经济同区域南北向经济主动脉的关联 衡阳市近五年来房地产投资额处于上升状态，但是在2008年开始增幅有所回落，说明衡阳市近年来房地产开发热度高，另一面说明衡阳房地产开发目前已进入了理性缓和开发阶段。 2、建筑施工与竣工 衡阳市近年来建筑施工面积呈“V”字形，整体呈上升趋势，竣工面积和商品房竣工面积呈波折型，呈稳定上升趋势，说明衡阳市房地产开发节奏因整个经济环境变化而不断变化，推货量也呈现集中性。 3、预售商品房供应量2008年、2009年商品房批准预售面积一览表 (单位:平方米)098 时间 项目 098 2008年345^ 2009年 87 987 合计 87 87 合计 345^ 雁峰 9897 石鼓987 珠晖9897 蒸湘 098 雁峰 098 石鼓981 珠晖345^ 蒸湘87 一季度 981 66945 678 28760 345^519764 98 633463 981 74770 098 09897 9474098 20507 87 104751098 二季度 98 0 098 0 678 424724 87 454513 989714242387 108711 345^ 82116 981 434101 87 三季度 98 132217345^ 78255 098 7256587 348599 987 631636098 47327 98111865 987465985345^ 四季度 87 74088 345^ 212672 981227177678 7790459897 95958 9897 25839 87 32155 98733659987 累计 098 303039 678 319687098 3556