纳税筹划100篇之150篇.docVIP

41、房地产开发企业营业税的税收筹划 ——外商投资企业从事城市住宅小区建设的税收筹划?　　对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 42、房地产开发企业营业税的税收筹划 ——对消化空置商品房的税收筹划?　　1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，在2002年12月31日以前可免征营业税、契税。　　对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、度假村等高消费性的空置商品房，自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。　　别墅、度假村等高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门根据当地情况确定。纳税筹划时，可与有关财税部门谈判，确定高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，尽量享受到税收优惠。　　纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日～2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税。纳税筹划时，应考虑如何使1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日～2002年12月31日期间确认销售。　　对纳税人销售1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），免予征收各种行政事业性收费。 43、房地产开发企业营业税税收筹划 ——利用房地产市场税收政策的税收筹划?　　由于对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税。纳税筹划时，应注意个人购买的普通住宅销售时间应尽量选择在居住超过1年以后。　　个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。纳税筹划时，应注意计税依据为销售价减去购入原价后的差额，而不是销售收入。　　个人自建自用住房，销售时免征营业税。纳税筹划者可以利用个人自建自用住房然后销售来达到避税的目的。　　个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。　　为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。企业、行政事业单位出售住房时，可以考虑按房改成本价、标准价出售以免缴营业税。 44、房地产开发企业营业税税收筹划 ——关于营业税的若干具体问题?　　（一）销售不动产征税的若干问题　　1.以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题　　以不动产作抵押，向银行贷款，一般有以下两种情况。　　一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。　　另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款入库按“服务业”税目征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则借款人还应按销售不动产征税。　　2.以不动产投资入股的界定问题　　所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。如果名为以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于不征营业税的投资入股行为，而属于普通的销售或出租不动产的行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。　　3.伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问题　　企业兼并、合并的结果，是企业产权发生了转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移。企业产权发生转移不属于现行营业税的课税对象。另一方面，从企业的合并来看，其执行结果是几个企业合并在一起组成一个新的企业，既无买方，也无卖方。从企业兼并来看，如果把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，但卖方并不因被兼并而取得收入。因此，对于企业合并、兼并，即使规定征营业税，也没有计税营业额。　　4.销售不动产的纳税义务发生时间　　营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。　　但在销售不动产（以及转让土地使用权）方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应