武汉店式公寓市场报告.docVIP

武汉酒店式公寓市场调研 调研背景 酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形。 在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件；今时今日的武汉，酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。。　　2003年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，一时成为热潮，在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。 第一阶段：2000年，初现 武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。　　江汉路１２６号，一栋共２６层总高度近百米的高层建筑正在建设之中。　　或许是特殊的地理位置使然，在营销推广过程中，该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。　　最终，找到了一个似乎更好面向市场的方式——酒店式套房公寓。　　在总计２６层的建筑中，物业类型进行了这样的安排：大楼1-8层为商场，9层为设备层；10-22层为酒店式套房公寓，23-24层为复式楼。　　广告上宣称：台北之星，酒店式公寓，摩登精致住家。　　2000年的武汉房地产还处于懵懂之中。酒店式公寓的概念无疑过于先行。　　酒店式公寓是什么？介于酒店和住宅之间。　　解释仍旧含糊。　　不过关于其用途和购买的价值，台北之星却阐述的比较清晰：　　1、 日常接待用——房型设计标准为酒店式套房，其厨、厕齐备，交通方便，环境一流，非常适合单位接待用。不但省下一笔招待费，同时还可增值。 　　2、 办事处、分公司——首付3万，月付800元，买比租更划算。　　3、 作单身公寓——面积适中，总价不高，交通方便，安全舒适。　　4、 最佳投资工具——武汉市流动常住人口达200万，长期停留酒店房价太高，不划算；长期租房，不方便；台北之星的定位，正好介于酒店与租房之间，是您最佳投资工具。　　 显然，酒店式公寓作为新型房产投资和消费模式的主要产品属性被放到了最后。而且目标消费群体圈定的过于宽泛，且不说流动常住人口是否是酒店的长期客户，仅就长期租房的不便利和进行酒店投资的必要性来说，也没有太大的关联。　　虽然借用了酒店式公寓的概念，但台北之星并非严格意义上的酒店式服务公寓。　　首先，酒店式服务公寓房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。简义上说，需要具备基本的精装修标准。　　而据亿房网2000年的个盘档案显示：台北之星当时仅对厨、卫进行了基本装修。与酒店相类似的是使用了中央空调和变频供水。　　其次，物业管理应该由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。当时台北之星物业管理费定在1.2元／平方米，配套管理费5000元。有趣的是，台北之星的物业管理公司广州佳音在物业管理的领域资历尚浅，并没有其它代理的个案。对于酒店式公寓而言，当然是十分欠缺的。　　不过，在台北之星的定位上，却涉及了酒店式公寓的多种类型：　　1、?日常接待用——商务类酒店式公寓　　2、?办事处、分公司——酒店式行政公寓　　3、?作单身公寓——公寓式酒店　　4、?最佳投资工具——产权式酒店　　目前武汉市场上尚未形成如此丰富的酒店式公寓产品类型。　　而且，在户型配比上，台北之星全部规划为“套房”，这也和武汉后期出现的酒店式公寓以“单间”为主不同。　　户型配比如下： 凭借优越的商业地段，经历了３年的销售周期，台北之星１０－２２层的酒店式公寓部分在２００３年９月结束销售，而23-24层的复式楼部分持续用了五年时间才得以消化。　　根据亿房个盘档案，台北之星的价格经历了如下的变化： 目前，台北之星５２平方米一室一厅（精装修）的租金在１６００元／平方米左右。 第二阶段：初露苗头 2003年，武汉的房产投资初露苗头。　　武昌的鹏程时代、汉口的天下.城市星座均推出30—50平方米的小套户型。　　鹏程时代的小套标间在29平方米左右，稍大的翡翠座客卧房分开，基本已具备酒店式公寓的产品雏形。　　当时两者单价均高出周边楼盘300—500元/平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。　　销售顺风顺水，而购买此类住宅的的确不少是握有余钱准备转而租赁的房东。不乏已购买二、三套住宅的投资者。这批早期的房产掘金者或多或少并没有预期到2004年武汉房产的极度升值，以租养贷，找一个好地段，每月均有稳定的收益，就已足够。　　早期武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的