贵阳扎佐高尔夫松涛山庄寓初步预算及工作推进计划.docVIP

贵阳扎佐高尔夫松涛山庄公寓 初步预算及工作推进计划 目 录 第一篇：市场分析………………………………… 第二篇：项目定位………………………………… 项目位置………………………………… 项目概况………………………………… 项目优劣势分析………………………… 产品定位………………………………… 目标客户群定位………………………… 第三篇：整合推广………………………………… 定价策略………………………………… 包装策划及准备工作…………………… 推广策略………………………………… 工作推进计划…………………………… 第四篇：项目经济指标建议与财务预算分析……… 基本数据………………………………… 开发成本测算汇总……………………… 销售收入测算…………………………… 第五篇：目前工作建议…………………………… 贵阳扎佐高尔夫松涛山庄公寓 初步预算及工作推进计划 一、营销市场分析 高尔夫是运动中的贵族，拥有“高尔夫”元素的项目毫无疑问会平添几分绅士气质。拥有“高尔夫”似乎也成为一种新的成功标志。所以，在市场经济逐渐走向成熟的今天，高尔夫球场已成为勤奋的中国企业家及富豪绝佳的生意场和乐园。其中依托高尔夫球场建设的也得到购房者的追捧。无论对企业家，还是对各行各业的成功人士，高尔夫都是一个难以拒绝的诱惑。近年来，随着Golf产业在中国的发展，越来越多的人开始关注这项运动，与此同时投资球场或者受到众多投资者的青睐200个高尔夫球场，遍及27个省、自治区、直辖市。另有一批正在建设或即将建成的高尔夫球场。 二、项目定位 1、项目位置 2、项目概况 贵阳扎佐高尔夫球场规划建有南北两个18洞的球场，目前南球场已投入使用，北球场尚开始建设，除酒店和餐厅外，相关的会所、娱乐、智能配套设施尚未完善，整个球场可拥有2000余个会员，目前南球场已拥有200余个会员，客户资源严重不足，球会的市场影响力对本案高尔夫地产项目的推广尤为不利。 本案位于高尔夫球场松涛山庄，北向观望北球场，西南向观望南球，东向临高速公路，项目背靠湖景呈U字型分布，3/4的户型呈南北朝向，1/4强的户型呈东西朝向，户户均可观望球场风景，项目初步规划为12层小高层电梯公寓，。面积为65㎡至75㎡的两室一厅一厨一卫套间，总建筑面积约2.83万㎡，总套数约400套。项目配备有车位、相关泛会所及中心会所。 3、项目优劣势分析 由于高尔夫房地产是紧紧依附于高尔夫球场，目前的贵阳高尔夫能支撑怎么样的地产价值是本项目投资分析的一项重要科目。对这一地产价值的评估将不可避免的要从其所依附的球场本身价值的评估和该地产在球场中所处的位置来定。 首先，高尔夫球场本身价值主要取决于如下一些指标：资源稀缺性、所属区域的经济环境、气候环境、自然境观环境、周边市场预期、客源预期、球场规模及硬软件建设水平、球场附属设施建设标准、风险性预测、周边环境整治费用。依据以上指标，我们对贵阳高尔夫球场优劣势作出如下分析： 优势： 资源稀缺性：一定期间内本球场具有资源稀缺性，但以昆明和重庆大量上马的高尔夫球场项目为为参照，无法预计该优势何时将被打破； 气候环境优势：本球场拥有有八个月的适合开放时间和贵州宜人的夏季，是十分可贵的资源优势； 自然景观优势：在这一点上仁者见仁，其拥戴者的真正数量因受球场目前的推广力度和会员数量所限，暂无法准确客观作出判断。 政策优势。高尔夫土地的停批对现有高尔夫房地产项目的开发是一个利好。 劣势： 所属区域的经济环境：据资料全国二百余家高尔夫球场中，80%客源不足。这也是由本国的宏观经济条件和球场所在地的区域经济现况决定的；业内热卖的地产项目如春城高尔夫别墅，其很大程度上依赖于云南省可观的旅游业宣传背景、气候优势和成功的广告效应、观澜湖高尔夫别墅的定价也是直接根植于珠三角的经济基础和彼临香港的地利。让人遗憾的是贵阳高尔夫没有同样的宏观环境和地区优势，一切都要依靠球场本生价值吸引目标顾客。 周边市场预期：由于贵州省一年 1300亿的GDP，及居于西南三省之尾的经济地位，我们市场预期自然是不能乐观的；球场开业至今会员征及别墅项目的销售情况也佐证了这一点； 本项目的客源预期为西南三省及广东省占70%，贵州省内占 30%。这样的客源结构对销售成本的增大是不可避免的； 球场规模和硬软件建设水平：18洞的球场规模将加大外省客人的消费机会成本；而本球场的球道设计和球场建设水平及员工素质与西南其它球场相比并没有明显的优势，与国内优秀球场相比更无优势可言； 球场附属设施建设：包括酒店、餐厅、会所、商场、练习场和