商业地产营销策划 深圳东门金座裙楼商业项目定位及招商方案.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 东门金座裙楼商业 项目定位及招商方案 项目概况 该地块属于深圳最为繁华的东门步行街附近，是深圳零售商业和批发商业的集中区域。核心商圈内有茂业百货、太阳百货、天虹商场、白马服装批发市场、西华宫等一系列深圳知名消费场所，与商业步行街内众多零售店铺共同营造了浓厚的商业气氛。 项目SWOT分析 1．优势分析（S）：商圈、展示性 2．劣势分析（W）：结构 3．机会分析（O）：定位 4．威胁分析（T）：商业形象、竞争性 东门商圈分析 东门商业是从自然村发展而来，商圈规模受到制约。 东门商业是以批发带动零售的模式展开。 东门消费者具有以下特征，女性占多数，年龄层次偏小，客单消费比较低。 东门商业的经营者是东门最富有的人群，无论是招商抑或是销售都可以以这类人群为目标。 直接销售模式 商铺直接销售常见于概念地段。 对近期无法预见的利益，通过概念运作将远期的机会点放至最大，并通过这一远景卖点打动客户。 项目经过前期运作，给人留下的既往映象不佳。在该地段众多竞争者之中，以吉铺的形式很难达到业主所预期的销售单价。 面对种种不利因素，在三级市场运作中并不排除可将物业直接销售的可能，特别是针对香港投资市场。 先租后卖方式 先租后卖模式通常会出现在商业相对成熟片区，有既定的消费者，有一定的商圈规模，由于区域商业已经发展到一定规模，以先租后卖的模式，可以最大化的实现项目价值。 在商铺销售领域，带租约销售与吉铺销售互相比较，带租约销售可高出15%的销售金额。 定向建议 以先租后卖为主出发点。 以招商蓄客的方式积累客户资源 在蓄客期积极地向深港投资客推介项目，寻找买家。 如无法在短时间内寻找到投资意向较强的买家，则按计划进行招商工作。 项目招商定位 方案一：家电卖场 通过与家电连锁业品牌商家“强强联手”策略，与市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司长期合作，以提高项目市场优势形象。 参考商家：易好家、铭可达、永乐、丰泽 优点：因其装修风格定位高，目标消费群广，能吸纳人流，为商铺的升值创造了基本条件；同时能满足不同商铺投资客的选择，且也适合返租销售方式，且能为商铺的整体售价提供有利的平台。 缺点：其具有商家的合作要求比较苛刻、租金相对低、租期比较长，降低了发展商的实际利润值. 项目招商定位 方案二：专业批发卖场 参考业态：美发、布艺、婴用童用、宠物花鸟 优点：因其业态特性强，市场细分明确，商铺的划分能充分的展现现成的物业给投资客，此类业态的租金能在市场逐渐成熟时不断见涨。能为业主带来最大化的租金回报。 缺点：管理难度大，招商难度比较大，市场的培育期长，使商业做旺的条件增加了难度，投资者难以估计市场预期值，在项目推广的前期需要投入大量的广告费用用于商铺炒作。 项目招商定位 方案三：综合性商铺 参考业态：引进银行、电讯营业厅，二层引进无烟餐饮 优点：这样的定位适合东门的地域特征，能为项目带来良好的租金收益，有利于下一阶段的商铺销售。 缺点：项目没有明确的定位，难以给消费者留下深刻的印象，难以最大化的实现项目的商业价值 招商推广方式 针对方案一，除制作招商手册和招商现场包装外，基本上不需要太多的广告投入，以招商人员面对面推销的方式为主。 针对方案二，整体包装，以二级项目的运作方式推进强有力的广告攻势。 针对方案三，情况基本与方案一的情况相同，需要少量的媒体广告配合。 销售推广方式 在招商蓄客期，主要通过中原的网络资源向香港及大陆的专业投资客推广该项目。 如按方案一执行，待招商到位以后可采用返租的方式进行销售。 如按方案二执行，则可延续招商广告攻势，从招商直接过渡到销售。 针对方案三，情况基本与蓄客期情况相同，同样也需要少量的媒体广告配合。 内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量…… 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG…… 郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！！货到付款！！！ 由于篇幅所限，以下