商品住宅开发融资方式研究-管理科学与工程专业论文.docxVIP

口城饭人均住宅也筑面积(.if-方米〉2015105。1978198519871989199119931995199719992001200320052007图1.11978-2∞7年我国城镇居民人均住宅建设面积然而，商品住宅产业和住宅建设中暴露出来的问题不容小视，如违法违规开发、融资渠道单一、房价上涨过快、房屋质量差、合同欺诈、空置率高等问题，受到社会各界的关注。这些问题的存在已经影响到我国商品住宅乃至整个房地产业的健康发展。长期以来，我国房地产开发融资模式单一，主要依赖银行贷款融资.为了规范房地产市场，抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调整，2003年以来，政府采取了一系列紧缩的房地产宏观调控措施，包括:房地产开发项目〈不含经济适用房项目〉的自有资金比例从20%以上提高到35%以上:央行上调在贷款利率;提高金融机构存款准备金率:个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%:212号文件收紧房地产信托:加强对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理:央行调整金融机构人民币存贷鼓基准利率:2007年央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金至14.5%，货币政策囱稳健转为从紧飞房地产行业正在历经着史无前例的融资困境。在这种严峻的形势下，如何保证资金的正常供给，以使项目能正常运作直至产4:效益，成为房地产开发商面临的难题。对于房地产开发商来说，目前的资金缺位在很大程度上动摇了我国楼市的定价基础。房地产投资资金链条必须承受多重生死考验，房地产尤其是商品住宅开发融资方式的探讨势在必行。1.1.2研究问题界定目前，我国绝大多数商品住宅开发的资金运作方式是滚动开发，以预售作为保障。以往采用较多的融资方式主要有自有资金、银行贷款、定金及预售款及其他资金来源.从国内开发商的资金需求看，最大的资金缺口并不在于项目建成后的资金周转，而在于项目前期开发时的资金短缺。在严峻的形势下，我国商品住宅开发经营暴露出许多问题。尤其在国家宏观调控趋紧的背景下，政府对银行信贷资金和l土地资源的控制更加严格，商品住宅开发融资活动受到了严峻的挑战，现有的融资方式也暴露出各种各样的弊端和局限性。如何拓宽商品住宅融资渠道，创新融资方式，以缓解商品住宅的资金需求压力，从而推动我国商品住宅融资结构的调整，实现融资渠道多元化，成为迫切需要研究的课题。本文就商品住宅开发经营中的融资问题研究如下:①商品住宅主要开发融资方式针对目前商品住宅本身的融资残缺性，认真考虑融资模式单一的严重性，拓宽企业自身的融资选择，融资渠道多元化、国际化，降低某种路径的断裂对企业资金链条的破坏.商品住宅开发融资的多元化，国际化是大势所趋。对现有主要融资方式进行分析.探索适合商品住宅的开发融资方式。②商品住宅开发融资方式的选择考虑到融资方式受融资戚本、融资风险、融资难易程度、资金到位率等因素的影响，在企业进行融资方式的选择肘，分为两种情况:针对大型房地产企业可以选择各种融资方式的优势，应用非结构化模糊决策方法对几种主要的融资方式进行优次排序:针对小小型房地产企业的融资困境，提出根据开发阶段进行融资方式选择的建议，并分析各开发阶段适用的融资方式，为开发商的融资决策提供参考。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状房地产业是西方发达国家的支柱产业，历经数百年的发展，其融贸体制己经极为完善。融资在房地产开发的各个阶段都很重要，融资方式种类繁多，主要有:土地在取阶段的卖方信贷、土地开发阶段的土地开发贷款、建设过程中的建设贷款以及运营阶段长期借款。这几种融资方式在发达国家具体运作形式分别适用于房地产开发的各阶段，能够与各阶段特点相适应。在土地获取阶段，由于毛地不能产生收益，商业银行对此并无兴趣，此时资金通过土地的销售方提供抵押贷款藐得:土地开发阶段包括土地平整、取规划许可、市政设施和l公用配套设施配置等环节，运用的融资方式是土地开发贷款:商业银行在建设阶段融资中扮演关键性的角色，开发商通常以房地产项目作为抵押物藐取建设贷款，贷款期限与施工工期相配套，-般为0.5-2年1运营阶段长期贷款由另一贷款人(如SL或人寿保险公司)拨付，其中一部分用于偿还建设贷款。与此同时，保险、投资信托公司的积极介入，也使得房地产融资渠道变得非常丰富并且易于操作。房地产融资起源于欧洲，最早是以住房融资的形式出现。早在1775年英国伯明翰开创了第一家互助性质的建筑社团。1981年，英国移民在美国宾夕法尼亚建立了一个名为牛津节俭会的组织，会员按月交款，节俭会依认股额向会员贷款，以购买或建造房屋。1885年，德国创建了人人建房储蓄银行飞节俭会和储蓄银行的诞生标志着房地产融资的产生川。随着融资理论的形成和进一步完善，房地产融资体制日越成熟，国外3主要房地产融资方式按其主要特点可分为三种类型:一是以美