“北京公园”房地产的项目营销代理.docVIP

“北京公园”房地产项目营销代理 1.1.3“北京公园”房地产项目的发展 “北京公园”房地产项目是大连润德房地产开发的公园品牌项目之一，位于大连中 部商圈，北京街、长江路、新开路、鞍山路围合之中，占地面积约6万平方米，建筑面 “北京公园”房地产项目是在经济危机和地产营销代理行业发展的大背景下建立起 来。项目总投资18亿元，其中土地投资3.6亿元。在前期策划阶段，开发商针对项目 的公建、住宅、物业、商业和人防等各类板块采用自行销售的方式。随后的几个月中， 开放商进行了销售前期的客户累计统计，发现累积效果非常有限。2009年3月，针对有 限的累计客户累计统计数量和销售量。开发商决定引入营销代理。2009年H月，大连 世联兴业房地产有限公司引入。采用营销代理方式推动“北京公园”房地产项目。 3“北京公园”房地产项目实施营销代理的现状分析 3.1大连市房地产市场宏观环境分析 3.1.1大连市经济稳定增长，服务业利用外资加速 从经济整体发展态势来看，截止2010年上半年，大连市经济运行平稳，GDP增速 加快达到16.6%。主要经济指标均快速增长，规模以上工业增加值增长26.8%，固定资 产投资增长47.5%，进出口额增长40.9%。如图3.1所示。 服务业利用外资加速。1一6月份，“招商年”引入外资成果显著，利用外资37.2亿 美元，同比增长51.6%。其中1一5月份，服务业利用外资183亿美元，占比72%，同比 增长190.7%。如图3.2所示。 3.1.2房地产调控加紧 在经济提速发展的同时，房地产调控政策加紧出台并更为严厉120]。从加10年1月 7日至2010年6月11日，先后有10条调整房地产的相关政策出台。人民银行也不断上 调存款准备金率。如表3.1所示。 表3.12010年中央政府出台的主要政策及法律法规 3.1.4土地成交价格上涨较快 楼市虽然不稳定但由于中心城区土地价格并未回落且上涨较快，，加上上半年东港区 地块的大面积出让，楼面地价上涨至3，667元/平方米，比上年年底上涨约22.6%。 西岗区出让两块香炉礁物流园区用地，高新园区部分地块包含科研设计功能，价格 均有所回落。 甘井子区北部中华路区域和西部红旗街道地价上涨明显，并包含了酒店功能，涨幅 分别为28.9%和87.4%。 东港区K03、Ko4、Kos地块小幅溢价，(2009升40号石门山地块90轮311次加时 竞拍，其他均以底价成交。如图3.5所示。 3.2大连市各类房产项目市场分析 3.2.1住宅市场 上半年，全市商品住宅成交量达到342.65万平方米，同比上涨15.9%，比去年下半 年下降57.1%。如图3.6所示。政策影响成交量呈，，N”型走势。七区供求比例0.79:1，供 小于求。 住宅市场供应量将有所增加，加上上半年大量的土地供应，下半年供应量比较充足。 受政策影响，下半年成交量将继续同比下滑，但随着开发商与购房者对政策的逐渐 消化，加上供应的加大，与上半年相比将有所回升。 考虑到国家调控政策的持续性的，下半年大连房价将进入阶段性调整，局部可能会 出现区域性价格下调，高端项目价格仍有上升空间。 随着城市不断扩容，城市化进程加快，区域配套不断完善，新区房地产市场前景将 持续向好。 漏油事件将对海景房的销售将造成一定影响。 3.2.2写字楼市场 写字楼存量保持37.4万不变，但是需求回升，空置率持续下降。如图3.7所示。同 时，需求的回暖推动租金上升，特别是，甲级写字楼租金稳定上升。 随着国内外经济的持续向好，需求将进一步回升，尤其是外资企业需求将快速回升。 金融、房地产类企业对高端写字楼需求将持续扩大。 星海湾高端写字楼有望在年底之前入市，带来约20万平方米新供应，该区域高端 写字楼将进入快速发展期，并对整体市场带来租赁压力。 整体空络率在新供应入市的情况下会有所上升，租金继续上涨，年增长率可达到5% 左右。 3.2.3商铺市场 上半年，大连零售品市场快速发展，实现社会消费零售总额776.2亿元，同比增长 17.9%。大连市内四区上半年新增供应23万平方米，现有商业设施存量约360万平方米。 新供应商业设施中以建材家居为主。家居建材市场发展活跃，华北路五金机电城、 金三角建材家居广场等商场陆续开业，华南家居建材市场重整升级改造。 各大商场不断调整，档次升级，租金水平也不断上升。顶级品牌Brioni、奢侈品综 合店CASAMILANO等在大连开店，高端品牌数量进一步增加。 市场成熟，竞争导致优胜劣汰，家乐福新华绿洲店、百安居香炉礁店等相继闭店。 海外资本和知名商业地产集团继续在大连寻找投资机会，国内企业也不甘落后，大 世界收购城市广场，人和股份收购荣盛地下。 商业用地出让活跃，东港区、香炉礁物流园多个地块出让，沃尔玛山姆会员店、奥 特莱斯纷纷进入大连。 3