商铺的投资要点.docVIP

商铺的投资要点7月初上海市政府发布的《上海商业“十二五”发展规划》明确提出,未来五年,上海将加快建设郊区商业,积极发展社区商业。社区商业“钱”景广泛，具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。9月24日，搜房网商业地产频道主办的投资大讲堂邀请业内专家走进市中心徐汇商业地产项目航天公寓二期商铺，与投资者一道探索社区商铺投资“钱”景。国外社区商业的概况首先这次的主题是社区商业，这个概念在国内其实是比较新颖的概念，这个概念在国外发展了比较长的时间，国外的社区商业是什么样子我们先简单介绍一下。社区商业出现是伴随着人口郊区化的过程发展的，最早是在20世纪50年代的美国出现的，当时是由于家庭汽车的普及，以及城郊发达的高速公路网络，使得居民大量迁向郊区，由此产生对郊区服务的商业。60年代时候英国、日本、法国等西方国家也因为郊区化发展产生了社区商业，到70年代新加坡也出现这种趋势，国外社区商业主要是以购物中心出现的，其中美国对于社区商业的定义是以零售商店以及相应的设施组成的商店群，作为整体开发和管理，一般有一个或者几个商店，还有众多小商店环绕的购物中心，国外的这些社区商业中心基本上是一个一站式的购物服务。在美国的社区商业一般是两种类型，一种是在中心有一个主题，比如说是以一家大型超市为主，附带部分的折扣店或者专卖店、厂家直销店，还有是突破传统观念以块状分布的，以文化娱乐为联盟形成一个扩展的消费空间。其中国外的社区商业中心分为三个等级，一个是近邻型的购物中心，占据面积在1万多平米到4万平米左右，它的商店书比较少，大概就5到15个商店，一个是社区型的购物中心，它的占地面积比较大，是4万到12万平米，一个社区型的购物中心是到40万平米左右，近邻型购物中心是满足于这个社区居住小区周边15分钟车程内的居民购物需求，而社区型基本上是购物者乘车到达20分钟左右，地区型的因为它是占地面积大、商店数目多，一般地区型的社区商业中心是150家商店左右，由很多百货商店组成，因此辐射范围更广，基本上它的消费群体是在30分钟车程之内的客户。日本是一个比较特色的商业街协同的整合，比如说我们可以看到日本东京有一个叫神乐阪商业街，是在100多米长的两侧散布着便利店与杂货铺，将近248家店铺，包括花店、美容店等等，也就是说它这个社区商业中心或者社区商业街基本上要有一定的集中度以及规模。日本规划最大的全美式商贸服务中心是在东京近郊船桥市的拉拉普多，有休闲文化社区、休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等功能，形成了很完整生活小区的概念，也就是日本的社区商业是包含了多种服务的概念，满足了在社区内人们基本所有的生活需求。新加坡也是分三个层次，而且是比较明确的，第一级是1000到1200套住户配备一个邻里商店，这个相当于一个街坊级。第二级是6000到8000用户围成的邻里中心，相当于一个居住小区。第三级就是相当于我们现在的新镇中心居住区，就是我们现在规划的那种大型居住社区的概念，有4万到6万个住户组成，它在这三个级别当中新镇中心基本上经营是高商品，其中包含了娱乐设施、银行、邮政局、超市、百货以及商店、餐饮、快餐等这些。邻里中心档次会低一点，以中档商品为主，基本上是普通的日常商品等。邻居商店基本上以便利店或者日常生活必需品为主，有日常的日用品商店或者是餐厅，而在新加坡一个典型的邻里中心设置35个商店，由这样三级系统组成的社区商业包含了从最低端的需求到比较高端的需求，可以包含从菜场、银行、邮政、卫生、洗衣房、超市、新华书店、公共厕所、社区活动中心等，还有一些高档的服装、鞋、礼品、鲜花、摄影、音像制品店，这样会使得居民生活所需的服务门类就比较齐全，应有尽有配套完善。国内社区商业的现状我们国内社区商业还是处于起步的阶段，主要还是以一些沿街商铺为载体，大部分功能不是特别全的，随着房地产业的发展会使得一些社区商业形成一些在小区配套的购物中心、生活广场或者是商业街，比如说我们现在所处的这个项目所配套的一条商业街，也是一种社区商业的载体表现形式，它有时候定位可能是超出社区服务的范围，它很多时候服务的是在整个小区或者附近几个小区的居民。而且我们的社区商业与国外的比较还有一种浓厚的社区底商的概念，它基本是处于在住宅的底层一楼沿街，其实还是差距挺大的。在国内有几个比较著名的商业是做的比较成功的，一个是广州的珠江帝景欧洲风情商业街，首先它的规模是比较大的，十万平米，还进行了一个分区，在建筑形式上还引进了一些比较有特色的，风雨连廊，满足那些消费者受风受雨的这些，而且是统一经营，无论是租还是售开发商都帮你规划好了你必须只能经营什么东西，只能租给哪种业态，因此比较容易就形成一种商业氛围，也是为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。还有就是上海的梅川路祥和休闲商业街，是开发商专门成立了一家公司，