江苏南通现代生活广场商业的的策划的报告93PPT2009年.ppt

* 丰富项目文化内涵和提升环境品位，以舒缓购物者的身心，形成时尚商业地标，以 * 将建筑美与商业味完美融合，同时也 * 南通的商业典范，南通的城市客厅，南通的时尚中心 它是商业精英和知名商户的标志和名片； * 南通的商业典范，南通的城市客厅，南通的时尚中心 它是商业精英和知名商户的标志和名片； * 把分割后的得房率设定在60%. 根据详细的市场调研，通过访谈二十家以上商家个案，我们得出轻纺城一、二楼市场使用面积平均租金在3元/天/㎡，三楼使用面积平均租金2.3元/天/㎡。商家对这一租金十分满意，并承认租金处于偏低状态。 目前去轻纺城从商家手里转让铺面，通过访谈二十家以上商家个案，我们得出轻纺城一楼使用面积平均租金为5.2元/天/㎡；二楼使用面积平均租金为14元/天/㎡；三楼使用面积平均租金为12.3元/天/㎡，四楼为使用面积平均租金为3.9元/天/㎡。商家对于这一租金普遍认为偏高，难以支持。 基于此，考虑本案位置较偏，新兴商业项目，预计3年后建筑面积租金在3.4元/天/㎡，即使用面积租金为5.7元/天/㎡，市场接受度会较高。 按租金还原法：（按8%的市场回报率） 一楼售价为：3.4×365÷8%=15603元/㎡ 商业销售价格 租金还原法 商业销售价格 周边项目权重打分 调整因素及项目 金游城 奥特莱斯 尚德城邦 尚美家 晶城国际 项目 分项目 权重(%) 打分 得分% 打分 得分% 打分 得分% 打分 得分% 打分 得分% 地段30% 商业气氛 6 -0.2 -1.2 -0.1 -0.6 0.1 -0.06 -0.1 -0.6 0 0 区域规划 6 0.2 1.2 0.2 1.2 0 0 0.2 1.2 -0.1 -0.6 人流状态 6 -0.2 -1.2 -0.2 -1.2 0.1 -0.12 -0.2 -1.2 0.1 0.6 升值潜力 6 0.2 1.2 0.2 1.2 0 0 0.2 1.2 0 0 区域消费人口 6 -0.2 -1.2 -0.2 -1.2 0.2 -0.24 -0.2 -1.2 0.2 1.2 交通10% 道路通达 5 0.2 1 0.2 1 0.1 0.1 0.2 1 0.1 0.5 公共交通 5 0.1 0.5 0.1 0.5 0.1 0.05 0.1 0.5 0.1 0.5 产品设计30% 建筑风格、规模体量 4 0.2 0.8 0.2 0.8 -0.1 -0.08 0.2 0.8 -0.2 -0.8 项目临街状况、外立面展示度 3 0.2 0.6 0.1 0.3 0.2 0.06 0.1 0.3 0.1 0.3 得房率 4 0.2 0.8 0.2 0.8 0.2 0.16 -0.2 -0.8 0.2 0.8 人流动线、空间设计 4 0.1 0.4 0.2 0.8 0 0 -0.2 -0.8 0 0 车位、广场 4 0.2 0.8 0.1 0.4 -0.2 -0.08 0.2 0.8 -0.2 -0.8 5A设备配置(电梯、智能化等) 4 0 0 0.1 0.4 -0.1 -0.04 0 0 -0.1 -0.4 铺面设计(开间、进深） 3 0.1 0.3 0 0 0 0 0 0 0 0 工程进度 4 0.1 0.4 0.1 0.4 0.1 0.04 0.1 0.4 0.1 0.4 招商定位15% 主力商家 6 0.2 1.2 0 0 -0.2 0 0 0 -0.2 -1.2 业态定位、商户组合 4 0 0 0.1 0.4 -0.2 -0.08 0.1 0.4 -0.2 -0.8 招商进度 5 -0.1 -0.5 0 0 -0.2 0 0.2 1 -0.2 -1 营销策划8% 推广包装 4 0.1 0.4 0.1 0.4 0.1 0.04 0.1 0.4 -0.1 -0.4 发展商实力品牌 4 0.1 0.4 -0.1 -0.4 -0.1 0.04 -0.1 -0.4 -0.1 -0.4 运营管理7% 运营管理实力 7 -0.2 -1.4 0.1 0.7 -0.2 -0.14 -0.1 -0.7 -0.2 -1.4 合计 100 1.3 0.045 1.4 0.059 -0.1 -0.0035 0.6 0.023 -0.7 -0.035 注:“打分”取值在-1～1之间，表示各因素的影响程度；得分%=权重×打分 价格定位 项目一楼均价15648元/㎡，与租金还原法计算15600元/㎡基本吻合，具体商铺价格，将在后续工作中在铺面分割及暂测面积出来后，另案汇报。 市场比较法 本案一层基准均价测算 项目名称 对外报价 实际均价 得分 基准均价 权重 权重均价 金游城 16000 12160 0.045 12707 20.0% 2541 奥特莱斯 20000 15200 0.059