江苏淮安涟水五岛湖的项目营销的的策划的报告45页2009年.docVIP

天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982 淮安涟水五岛湖策划报告 方案提供： 台州福运满屋房产营销策划有限公司目 录第一部分 区域市场分析第二部分 项目分析第三部分 产品研判广告策略与推广 1.地段分析2.环境分析3.产品分析4.产品抗性5.地段抗性6.市场抗性第四部分 市场研判1.区域市场分析2.竞争对手分析第五部分 目标客源预测第六部分 项目的定位第七部分 整盘概念的导入＆塑造 1.整盘概念的指导意义 2.整盘概念的塑造 3.概念设计的组合第八部分案名建议第九部分推广思路1.终极推广目标2.战略动作3.推广思路第十部分 推广战术组团第十一部分 产品卖点与推广概念转化第十二部分 各阶段广告推广策略第十三部分 假日、工程结点广告安排第十四部分 媒介策略及预算第十五部分 现场包装第十六部分 附录：楼盘识别系统目录（VI）第一部分 区域市场分析1、涟水人口（1）、涟水城市人口2007年城市在册总人口106万人，社会人口约150万人（2）、城市面积县城区总面积1676平方公里，包含19个乡镇，11个办事处，1个开发新区， 1个工业区。其中，城区人口达313260，城区面积60.4平方公里（3）、从业人员达224640人，城区人口同比2006年增长16%（4）、根据涟水县城市新十一五规划发展报告，未来三年内，涟水县市区人口规划达40万人。2、市区人均可支配收入，与去年的增长比例；涟水县2007年度城镇居民人均可支配收入8880元，农民人均纯收入4589元，分别增长19.9%，14.4%。3、社会生产总值；人均GDP；与去年的增长比例；2007年度涟水全县实现社会生产总值88.1亿元，比上年增长15.6%，人均国内生产总值9865元，比上年度增长23.0%，4、社会零售总额；与去年的增长比例；涟水县2007年度城乡居民人均储蓄额达3808元，比上年增长23.5%，实现社会消费品零售总额25.35亿元，比上年增长16.4%5、私家车的比例；目前，涟水县城区私家车比率约10%。6、市区内公交线路的数量；目前，涟水城区公交线路有202、203、206、207四路，每5分钟一班车，巡回路线均经过安东中路，在本项目中联壹城售楼处及项目地，四条路线公交车均有站台设置。同时，项目地安东中路与红日大道口东侧有去五港、高沟、红窑等主要乡镇班车，10分钟一班。城市发展规划；（1）、住宅发展方向 ①涟水整体的城市发展规划是向北发展，目前已形成了以新政府行政办公区为中心的城市框架； ②住宅的发展则紧密围绕新城市发展的中心，目前已开发建成了15万平米以上的住宅小 区如：府前御景园、阳光嘉园、君悦华城、白鹭花园、炎黄家园、金轮世家、天下景城等，8万至15万平米的住宅小区有：(2)、两处工业区 ①其中高科技、电子、纺织、鞋帽、食品等产业入驻在我们地块西部约4公里左右，现有企业员工约10万人； ②化工新区入驻在我们地块东北部约7公里左右，现有企业员工约2万人。(3)、高速 距我们地块西部约4公里有二条高速公路从涟水境内穿过（京沪高速、宁连高速）；新规划铁路火车站在我们地块东北部约3公里处；正在修建的占地239亩的汽车站在我们地块东北方向，距我们地块1公里左右。（4）、通海深水码头二级航道在我们地块正北约4公里处，正在修建第二部分 项目分析1.地理位置：中山路南面2.占地面积：88434.17㎡3.建筑总面积：254882.42㎡4.容积率：2.44 5.绿地率：31.2%6.开发商：涟水鑫鼎置业有限公司7.规划公司：南京大学建筑规划设计研究院第三部分 产品研判广告策略与推广 1.地段分解 中山路地段 从这些地段属性而言 本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件2.环境分解交通路线众多·出行便捷通畅也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。周边学校林立·人文气氛浓厚3.产品分解实力团队·强强联手·成就高尚产品无论是从设计，施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。从某种角度，这也是发展商的一种实力和追求的体现。天方地圆、绿色为母体·打造完美的高尚小区天方地圆和绿色为母体的设计理念，领先的规划理念，完美的人居规划，令其他小区望尘莫及。景观建筑和谐统一·移步换景园中有园小区内部可谓移步易景，花园里面还有花园。比较注重软性的景观；与之相结合保证了景观的完整性。建筑形态丰富·满足多层次需求多层，小高层和别墅多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。颠覆欧陆风格·张扬极简主义小区整体极简派