合富辉煌东营的项目调研及定位初判102804371.pptVIP

市场调研及产品定位初判 目录 东营、河口、仙河商品住宅特征对比分析 仙河镇住宅现状概述 调查问卷结论汇总分析 产品规划设计建议 东营、河口、仙河商品住宅特征对比分析 黄、红涂料外墙为主，无飘窗。 小型配套商业为主。 兵营式排列、绿化缺少规划意识。 仙河镇 下为文化石；上为白、黄、红涂料外墙，均有飘窗，形式整齐划一。 无小高层，产品高度同质化，均为5+1多层。 自发形成的小型商业配套、健身场地等。 绝大多数为兵营式排列，绿化等同于种植花草树木。 河口区 高档小区外墙贴瓷砖；一般为下文化石，上红黄暖色调涂料外墙，多选择用色块、飘窗、阳台打破程式化外观。 小高层在成长阶段，万科花园洋房现身市场。 会所、健身场地等。 兵营式排列、组团式绿化，有景观设计意识。 东营市 外 立 面 产品类型 小区配套 小区规划 地域 东营、河口、仙河商品住宅特征对比分析 多为纯毛坯交房，车库价格与房价基本持平甚至略高。 无错层，顶层复式受欢迎。 经济适用房1400-1500元/平米，商品房1600-1700元/平米。 仙河镇 地暖成为趋势，初装为主，车库价格与房价基本持平。 错层接受度较高，顶层复式居多。 约1500-1600元/平米，最高价近2000元/平米。 河口区 一般为地暖，初装修。 错层、复式、屋顶花园屡见不鲜。 西城约3000元/平米，东城约2200-2300元/平米。 东营市 交房标准 户 型 单 价 地域 东营、河口、仙河商品住宅特征对比分析 以口碑传播、户外广告为主。 仙河镇 以户型图、折页为主。 无专业销售人员，销售流程不规范，缺乏营销技巧。 0.2-0.4元/月/平米，收取困难。 河口区 广告设计与质量档次有欠缺。 有营销意识，执行不到位，欠缺营销技巧，自销水平差。 0.2-0.4元/月/平米 东营市 推 广 营 销 物业管理 地域 东营、河口、仙河商品住宅特征对比分析 东 营 房地产市场发育较早，产品类型、档次、物业管理等各方面均明显优于河口与仙河。 市场供应量与潜在供应量均较大，尤其是东城有发展为未来CLD的态势。 热销产品规划、户型、性价比等指标对本案有借鉴意义。 河 口 仙 河 房产市场处于起步期，产品质量、档次及消费者观念具备很大的提升空间。 油田职工与外来人员存在居住惯性，付款方式有差异。 消费者偏好户型、面积配比、交房标准等对本项目有指导性。 商品房市场处于半真空状态，一手房价格低于二手房价格。 刚性需求较强，但购房观念上的瓶颈有待突破。 本项目档次、定位在现有基础上有所提升，通过差异化定位与营销打造产品个性。 目录 东营、河口、仙河商品住宅特征对比分析 仙河镇住宅现状概述 调查问卷结论汇总分析 产品规划设计建议 仙河镇住宅现状概述 仙河镇规划控制面积２８.９平方公里，镇区面积１１.８５平方公里，住宅市场总体上分为三部分—— 油田现有17个居住小区是单位的福利分 房，基本代表仙河现有居住情况； 在售经济适用房和商品房，与本案 形成直接竞争关系； 外围海星、振东、卫东、渔村、东港五个行政村以平房别墅为主，居住着本地村民，对本案影响较小，不做单独分析。 仙河镇住宅现状概述—福利房 近年来油田招聘大中专毕业生数量逐年下降，人口增加缓慢，油 田具体分房政策长期悬而未决。 目前整个仙河社区约1000家无房户，年新婚户400-500对，还有部分中高级职称的油田员工没有享受应有的住房待遇。 最近一次福利分房是2005年幸福三区，320套60、70、80的房子,单价1040元/平米。另有120套100、120的经济适用房,1400元/平米，通过抓阄解决，1：9的比例反映出住房缺口的现状。 50房型14万元，70房型带储藏室22万元，80房型带车库23万元，平均单价高于2000元/平米。 油田现状 潜在需求 近期供应 二手价格 仙河镇住宅现状概述—福利房 “建设文明、振兴中华、团结友爱、光明幸福”共17个小区由仙河社区管辖,总建面89.53万平米,共计12258套,其中近三年供应约有1300套,户均建筑面积73平米,社区储备用地尚可盖房约1320套。 60房型建面75平米，70房型建面89平米，80房型建面115平米。其中60以下房型最多，80只占总户数的3%。 油田职工住在该区内采暖费交纳20%；水(1.4元/吨)、电(0.37元/度)、气(0.96元/立方)使用费除每月55元补贴外，收取费用也低于市政标准；物业费0.45元/月/平米全额缴纳，但收取困难。 整个仙河镇有以江河命名的东西主干道１１条，以湖泊命名的南北主干道９条；初中1所、小学4所、幼儿园７所；医院两处；文化宫、少年