合富辉煌安徽宣城大唐呈尚城大盘旧城改造的项目整合推广销售执行的报告122PPT.ppt

对于的大盘我们该怎么科学的去操作？ 大盘风险如何规避？ 大盘需要怎么样策划思路？ 核心圈层： 项目周边，以港北老城区客户为主 重要圈层： 以港北、港南城区客户为主， 辐射客户范围： 覃塘、桂平以及平南等市镇， 目前难以吸引，但随着城市辐射力的增强和项目影响力的增大，逐渐成为目标客源 主题定位原则 主题概念贯穿整个规划，指导产品各环节设计，通过建筑、园林等方面体现形象主题，打造出差异化、高品质产品 项目价值最大化分析思考 设定条件 项目开发按A-C-B次序开发 对A4/A5开发时间作出调整 价格：首期开盘当日均价2888元/Ｍ2，扣除优惠后实际成交价约2710/平米，加上户型适中，让很多观望价格追求品质的客户如愿以偿 。 认筹活动：开盘之日前认购的客户可享受宣城柏庄“欢乐宣城”之各项活动优惠、“柏庄会”会员优惠、付款方式优惠以及圣诞狂欢节抽奖等优惠大礼。 开盘优惠：1、宣城柏庄2008“欢乐宣城”系列活动优惠，最高优惠5000元/套； 2、柏庄会会员优惠2000元/套； 3、公积金及商业银行贷款9.9折优惠，一次性9.8折优惠； 4、圣诞狂欢节抽奖最高优惠5000元/套。 客户：吸引了宣城近50%-60%的客户，以市区市政公务员、银行、医院等企事业单位职员、周边生意人，多以30-40岁左右人群居多，二次置业或父母为子女购买婚房。 目标客户描述----认识他们 陆小姐 年龄：25岁 居住区域：项目附近 工作：宣城 购房目的：自住兼投资 选择理由：虽然现在周边环境还不是很好，不够改造好了，这边不比南边差，再说住惯了北城感觉出行方便，周边什么都有也方便，小区建成后还有商业风情街区，投资一套，以后自己不住也能卖个好价钱。 对后期住宅的需求：两房、环境好、周边的配套要齐全、成规模的大型小区 客户定位 ——一期潜在客户深度访谈一 地缘性、全市及下属县镇 来源 家庭年收入2—10万元 收入 全龄段 年龄 消费特征 消费群体指标 客户定位 ——目标客户提炼——了解他们 区位 “城北是非常适合居住的，城市最早的文化毕竟是从这里开始的” ——区域属“未来新城”的宜居版块； ——提示：营销策略需要强化周边自然环境和城市感（诉求点：繁华与城市文化兼得） “现在附近环境比较差，买东西虽然方便，但是缺少大型商业…” ——当前周边破败的形象已深刻铭记在市民的脑海中，渴求时尚品质配套设施； ——提示：必须颠覆当前区域的直观形象，强调未来区域潜力（诉求点：未来区域前景） “距离市区那么近，又有街区商业、酒店、写字楼，后期应该是个好地段…” ——目前交通通达性，加之项目的商业规划，市民也信心十足； ——提示：必须敏锐抓住政府路网建设动态,不断播报利好消息,结合媒体从城市发展角度进行炒作（诉求点：升之有“道”） 客户定位 ——目标客户洞悉——理解他们 规划 “宣城的房子都差不多，没什么好房子，可能市中心要好点” ——目前市场产品严重雷同，没有明显眼前一亮的产品，市民对物业价值的认知仍停留在地段层面； ——提示：产品发展空间大，适度迎合客户需求的创新将会赢得市场的高度认同 （诉求点：创新型产品） ‘都说自己是好房子，谁知道里面会怎么样” ——在追求时尚、国际的面子同时，更注重实在的品质； ——提示：产品创新将给项目带来更多的卖点，但必须是能实在的改善其生活品质，而不是中看不中用 （诉求点：实用性） 客户定位 ——目标客户洞悉——理解他们 环境 “当然要有好的环境啦，有山有水最好；敬亭山、宛溪河就在旁边，这里是宣城最美的地方，就是铁道在旁边，有点吵”； ——认同周边的自然资源，但对习惯步行的宣城人而言仍有点远； ——提示：周边大环境与内部小环境并重（诉求点：强调自然资源围合价值、我在中心） “有朋友、亲戚住在一起就更好了，休息时也可以打打牌、聊聊天” ——喜欢择邻而居； ——提示：关注社区持续建设、提供业主沟通场所和渠道 （诉求点：人文社区） 客户定位 ——目标客户洞悉——理解他们 户型 “太小了不合住，最好也要三室的，不过价格就贵了” ——追求居住空间和居住品质，同时考虑自身实际承受能力； ——提示：注重产品的对接，适当户型创新和赠送面积能满足其得利心理 （诉求点：合理设计、额外惊喜） “通风采光都要好，住起来很舒适” ——享受主义，对户型要求很高； ——提示：更加精细的从客户的使用角度出发，充分考虑当地的生活习惯。 （诉求点：人的尺度） 客户定位 ——目标客户洞悉——理解他们 配套 “三中、六小就在旁边，可惜不是最好的” ——学区房将持续是房市的焦点； ——提示：提升社区幼儿园档次，考虑建立双语幼儿园 （诉求点：打造全程无忧教育体系） “菜市场、